Девелоперский консалтинг
Оценка целесообразности, продуктовая стратегия и структурирование проекта — вопросы, которые девелопер задаёт до решения.
Большинство провалившихся проектов были плохо решены, а не плохо нарисованы. Задание пришло уже неверным: не тот продукт для этого участка, не та очерёдность для этого капитала, доходность, принятая на веру, а не проверенная.
Когда архитектор и девелопер — одна голова, меняются сами вопросы. Сколько это стоит эксплуатировать, а не только построить. Кто им управляет на десятый год. Что будет с первым этажом, если уйдёт якорный арендатор. Это одновременно проектные и денежные решения, и убыток обычно рождается там, где их разделяют.
В эту работу не входит обещание доходности. Риск можно снизить, правильно собрав проект; тот, кто гарантирует доход, продаёт что-то другое.
Нажмите на любой кадр, чтобы открыть его в полный размер
ARTIFEX Resort — практика в роли собственного заказчика
Горный курорт спроектирован как целое поселение, а не как отель: террасные посёлки, отдельно стоящие виллы, канатная дорога, рекреационная ось и последовательность прибытия, связывающая всё это. Полезным примером его делает то, кто несёт последствия. Здесь практика — сама себе заказчик, поэтому каждая статья эксплуатационных расходов ложится на тот же баланс, что и породившее её проектное решение: стоимость эксплуатации канатной дороги, расстояния обслуживания посёлков, во что обходится держать рекреационную ось открытой в низкий сезон. Именно эту дисциплину работа приносит в чужой проект: вопрос, сколько это стоит эксплуатировать, а не только построить.
- Оценка участка и продукта: чем этот участок должен стать и чем не должен
- Ориентировочные сроки и варианты очерёдности
- Стратегия функций и продукта — какая функция оплачивает какой час суток
- Взгляд на эксплуатационные расходы наряду со стоимостью строительства
- Структурирование проекта и порядок решений, которые предстоит принять
- Честный список того, что ещё неизвестно, и того, что это снимет
От момента до покупки участка до структурированного проекта
Куплен ли уже участок, как структурирован капитал и сколько функций должна нести схема.
Гарантируете ли вы доходность?
Нет, и тот, кто гарантирует, продаёт что-то другое. Риск можно снизить, правильно собрав проект; доходность обещать нельзя.
Почему архитектор задаёт финансовые вопросы?
Потому что это одни и те же вопросы. Сколько стоит эксплуатация, кто управляет объектом на десятый год, что будет с первым этажом, если уйдёт якорный арендатор, — это одновременно проектные и денежные решения, и убыток обычно рождается там, где их разделяют.
Можете ли вы сказать, что участок — плохая идея?
В этом и есть основная ценность. Большинство провалившихся проектов были плохо решены, а не плохо нарисованы: не тот продукт для этого участка, не та очерёдность для этого капитала.
Инвестируете ли вы вместе с заказчиками?
Практика развивает собственные проекты, поэтому вопрос решается в каждом случае отдельно, а не как правило.
Что нужно от меня, чтобы начать?
Участок, всё, что вы о нём уже знаете, и то, чего вы хотите добиться. Не задание — задание чаще всего и есть то, что нужно проверить.
Как это связано с проектированием?
Напрямую. Консалтинг задаёт ограничения, которым затем должно удовлетворять проектирование, — поэтому и то и другое находится в одной голове, а не передаётся между двумя фирмами.
Что даёт девелоперский консалтинг?
Оценку участка и продукта (чем участок должен стать и чем не должен), ориентировочные сроки и варианты очерёдности, стратегию состава функций и продукта, взгляд на эксплуатационные затраты рядом со стоимостью строительства, структурирование проекта и последовательность решений, а также честный список того, что ещё неизвестно.
Когда стоит к вам обращаться?
До того, как участок закреплён за проектом. Работа идёт от этого момента до структурированного проекта.
От чего зависит объём консалтинга?
Куплен ли уже участок, как структурирован капитал и сколько функций должна нести схема.
Почему большинство девелоперских проектов терпят неудачу?
Большинство из них были плохо решены, а не плохо начерчены: задание пришло уже неверным — не тот продукт для этого участка, не та очерёдность для этого капитала, доходность предположена, а не проверена.
Принимало ли бюро такие решения само?
Да. Горный курорт «Камчик» — собственный девелоперский проект бюро, находящийся в проектировании; ARTIFEX в нём одновременно заказчик и проектировщик, поэтому каждая эксплуатационная затрата ложится на тот же баланс, что и проектное решение, которое её создало. Он не построен, не согласован и не продаётся.
Что входит в список неизвестного?
Открытые вопросы, записанные и переданные вам: ещё не полученные согласования, ещё не проведённые изыскания, допущения, которые пока ни на чём не основаны. Список ведётся, пока на каждый пункт не будет ответа.
Кто какой риск несёт?
Бюро отвечает за чертёж: проект реализуем, увязан и выполнен под то согласование, которое ему предстоит. Заказчик несёт капитал и выбор момента. Ни один из нас не контролирует меняющееся регулирование, стоимость денег, строительный рынок и календарь ведомства — это называется в самом начале и никогда не обещается.
Стоит разговора?
Если это близко к тому, над чем вы работаете, самый быстрый полезный шаг — короткий звонок: участок, стадия, что именно решается. И он вас ни к чему не обязывает.