Рендеры вам покажут все. Рассуждение под ними не покажет почти никто — что участок на самом деле может вместить, во сколько обходится эксплуатация здания после открытия и какие вопросы остаются открытыми. Эта страница про такое рассуждение. И это всё, что мы предлагаем: никакой доходности, никаких гарантий, никакого прогноза, выданного за факт.
Четыре результата. Это рассуждение и чертёж, а не обещание результата, — и четвёртый, вынесенный ниже во всю ширину, стоит прочитать первым.
Что участок может выдержать юридически и физически и что на нём должно стоять. Объём, застройка, этажность, состав квартир или номеров — проверенные по нормам, которые действуют для этого конкретного участка, а не для страны вообще. Если честный ответ в том, что участок не выдерживает продукт, который вы задумали, вы услышите это здесь, а не после выхода на площадку.
Больше одного способа это построить, и они нарисованы, а не описаны. Что можно сдать первым и что будет стоять само по себе, что может подождать и что каждая последовательность делает с вашим риском, пока оно ждёт. Очередь, которая не может работать сама по себе, — не очередь, а недостроенное здание со сроком.
Во сколько обходится эксплуатация здания после открытия, поставленная рядом со стоимостью его возведения. Площадь и ориентация остекления, фасад и стратегия затенения, инженерное оборудование, вертикальный транспорт, доступ для уборки и обслуживания. Это решается на стадии концепции за один вечер, а платится потом каждый год, пока здание стоит.
Открытые вопросы, записанные и переданные вам: не полученные согласования, не проведённые изыскания, допущения, которые сейчас ни на чём не стоят. В большинстве предложений эта страница тихо пропускается. Именно она говорит вам, что вы на самом деле покупаете, и именно из-за неё трём остальным можно верить.
Жилой комплекс 2 800 м² в Медине, как он был положен на стол: подвал, первый этаж и четыре типовых этажа на участке 2 840 м² — 8 740 м² общей площади, 6 370 м² продаваемых, 50 парковочных мест. Ориентировочная стоимость строительства, приблизительная и так и обозначенная: каркас и оболочка около SAR 797 за м², отделка и инженерные системы около SAR 1 035 за м², проектирование и надзор четыре процента, муниципальные разрешения и пять процентов на непредвиденные расходы — итого около SAR 17.5 миллиона до стоимости земли. Никакая доходность к этому не привязана. Цифра существует, чтобы разговор начинался с чего-то начерченного.
Три блока, и они намеренно разной глубины: чем дальше вещь от нашего контроля, тем дальше она стоит.
То, что проект строится, согласован по всем разделам и нарисован под то согласование, которое ему действительно предстоит. Если он не проходит хотя бы по одному из этих пунктов, ошибка наша — и работа по её исправлению тоже. За это с бюро действительно можно спрашивать, и только это оно вправе называть подконтрольным себе.
Земля, финансирование и решение идти дальше. Мы можем обеспечить это решение всем, что выше, и прямо скажем, если считаем его неверным. Принять его за вас мы не можем, а бюро, которое это предлагает, предлагает то, чего не может дать.
Меняющиеся нормы, стоимость денег, строительный рынок и календарь ведомства, которое отвечает тогда, когда отвечает. Их называют в начале, отслеживают всё время и никогда не обещают, что их не будет. Назвать их рано — единственная честная форма управления ими.
Доходность не обещается. Всякий, кто гарантирует доходность, продаёт что-то другое.
Риск снижается тем, что проект собран правильно: нужный продукт на нужном участке, нарисованный по нормам, которые к нему применяются, разбитый на очереди так, что ни одна не в заложниках у следующей. Это всё, что любой архитектор или девелопер может честно предложить. Всё, что сверх этого, — приём продажи, и вам его почти наверняка уже показывали.
Бюджеты проектов и согласованные условия договоров остаются конфиденциальными. Стандартные цены консультаций опубликованы на странице обращений.
Концепция значит концепция. Проектирование значит проектирование. Построено значит построено. Ничто на этом сайте не поднято на ступень выше того, где оно на самом деле стоит, — поэтому построенное здесь и стоит читать.
Не размыты, не переименованы, не сведены к «проекту в Заливе». Бюро, которое сливает прошлого клиента, чтобы впечатлить следующего, уже сказало вам, как поступит с вами.
Там, где что-то неизвестно, оно так и записывается — как неизвестное, и остаётся в списке, пока на него не ответят. Этот список здесь результат работы, а не неловкость.
Все остальные проекты в этом офисе рисовались для кого-то другого. ARTIFEX Resort — нет. Это собственный девелоперский проект бюро, сейчас в проектировании: террасные деревни, идущие ступенями по склону, отдельно стоящие виллы, канатная дорога и рекреационная ось, которая держит всё это вместе.
Он здесь по одной причине. Инвестор вправе спросить архитектора, который говорит как девелопер, приходилось ли ему когда-нибудь жить внутри собственного чертежа — нести его стоимость, его очерёдность, его эксплуатационную нагрузку и его ошибки, и передать их некому. Здесь ответ — да, и он даётся публично, пока проект ещё не закончен.
Стадия: в проектировании. Не построено, не согласовано, не продаётся на этой странице — сказано здесь ровно так же, как и везде на сайте.
Фотографии
Любое бюро покажет вам картинку здания, которого ещё нет. Эти снимки — из тех недель, которые решают, появится ли оно вообще.
С 2023 года основатель находится в Медине. Почти три года ушло на изучение саудовского рынка до серьёзной работы на нём: нормы, структуры инвестирования и та часть, которая нигде не записана, — как согласование на самом деле движется, на каком шаге застревает и кого нужно удовлетворить, чтобы оно двинулось дальше.
Это негламурный способ входить на рынок, и именно поэтому иностранному инвестору он важен. Нормы опубликованы, их может прочитать кто угодно. Последовательность — кто подписывает, в каком порядке и из-за чего дело возвращается без печати — узнаётся только присутствием. Ошибка здесь редко дорога на бумаге. Она дорога в месяцах.
Бюро работает на узбекском, русском, английском и арабском — это та же мысль в практической форме, в переговорной.
Проверяется по публичному реестру. Указано здесь, чтобы первый вопрос любой первой встречи был уже отвечён.
Изображения здесь нет, потому что ни одно не было разрешено, а придумать его — значит обесценить все остальные изображения на этом сайте. Так честно выглядит концептуальное проектирование снаружи.
Это размеры, а не прогнозы. Каждая цифра выше — это измерение того, что уже нарисовано: высота, площадь, количество номеров. На этой странице нет ничего, что должно сбыться, чтобы числа остались верными, — а только такие числа и стоит печатать до того, как проект построен.
Перечислены потому, что они сторонние и проверяемые. Награды, которые бюро выдаёт само себе, ничего не доказывают.
Узбекистан · Казахстан · Турция · ОАЭ · Саудовская Аравия
Прошли через бюро с 2009 года — архитекторы, инженеры-конструкторы и инженеры по системам, BIM-координаторы, визуализаторы и персонал на площадке.
Мастер-планирование и градостроительное проектирование · архитектурное проектирование · девелоперский консалтинг · BIM и техническая координация · инженерия фасадов · строительный надзор.
Узбекский · русский · английский · арабский — те четыре, на которых встреча действительно идёт, а не те четыре, что напечатаны в буклете.
У вас не спросят ни бюджет, ни сроки, ни телефон, который вы предпочли бы не давать. Четырёх полей хватает, чтобы понять, есть ли о чём встречаться, — а если не о чем, вам скажут и это, и это самый быстрый полезный ответ, который каждый из нас может получить.
Обращения сохраняются для рассмотрения командой. Срок ответа зависит от обращения; подтверждение получения не означает, что его уже прочитал человек.
Каждый канал рядом с этой формой прямой — WhatsApp, бот, телефон, Telegram, электронная почта. Ничто не идёт через сервис обработки форм.
Публичные страницы используют собственные ресурсы и сводную статистику использования. Обработка отправленных обращений описана отдельно в уведомлении о конфиденциальности.
artifex.sa — сайт компании. Этот — личный.
Одно исследование земли, выставленной на продажу в Медине на aqar.fm 24 сентября 2026 года. Оно показывает, сколько просят продавцы, и ничего не прогнозирует.
Прежде чем выбрать участок, мы измеряем рынок вокруг него. 24 сентября 2026 года мы собрали все 1 609 объявлений о продаже земли в Медине на aqar.fm, привязали каждое по координатам к одному из 118 официальных районов города и сопоставили их со сделками, зарегистрированными в Министерстве юстиции за предыдущие двенадцать месяцев.
После удаления дубликатов, застроенных объектов, участков с неверной отметкой на карте, объявлений за пределами города и объявлений с ценой, резко выбивающейся среди сопоставимых участков (их 51), осталось 1 312 объявлений. Все цены здесь — цены предложения: то, на что надеется продавец, а не то, что заплатил покупатель. Там, где их можно сравнить, цены зарегистрированных сделок с землёй оказались примерно на 9% ниже медианы предложения в том же районе.
| Зона | SAR / м² | Центральные 50% | Объявления |
|---|---|---|---|
| Внутри первого кольца, вокруг Харама | Нет объявлений | — | 0 |
| Между первым и вторым кольцом | 4 306 | 3 484–5 503 | 102 |
| Между вторым и третьим кольцом | 1 571 | 1 248–2 151 | 863 |
| От третьего кольца до 25 км | 1 000 | 900–1 250 | 261 |
| Более 25 км | 400 | 281–475 | 86 |
| Весь город | 1 451 | 1 001–2 109 | 1 312 |
Кольцевые дороги: Короля Фейсала, Короля Абдаллы и Короля Халида. Расстояния — по прямой от Мечети Пророка. Центральные 50% — диапазон, в который попадает половина объявлений без четверти самых дешёвых и четверти самых дорогих.
SAR за м² — медианная цена предложения к востоку от Харама, между первым и вторым кольцом, где выставлена примерно половина земли самого дорогого пояса города (50 из 102 объявлений, участки площадью около 614 м²).
— на столько снижается цена предложения за м² при удвоении расстояния от Харама с 4 до 8 км при прочих равных, а при удвоении с 10 до 20 км — на 45%. Дальше от центра процент не уменьшается — уменьшается только разница в риалах.
— на столько больше просят за землю на востоке, чем на севере, при одинаковом удалении от Харама в 10 км; дальше от центра разрыв больше, у Харама он мал. На этом расстоянии самое дешёвое направление — север.
— типичный разрыв между ценами зарегистрированных сделок с землёй и медианой предложения в их районе: 161 недавняя сделка в 38 районах. Часть разрыва — торг, часть — то, что проданные участки не те, что выставлены.
— на столько больше сделок с недвижимостью всех типов в месяц регистрировалось в июне–августе, чем в среднем за предыдущие восемь месяцев, и весь прирост дали два района: Аль-Джасса и Ас-Сувайдра. В 25 других районах, где сделок достаточно для сравнения, их число снизилось на 12%.
— таково годовое изменение официального индекса цен GASTAT по региону Медины во втором квартале 2026 года, по всем типам недвижимости. Годовое снижение сужается каждый квартал с третьего квартала 2025 года (−8,0%), но за квартал индекс упал на 2,1%; по стране он вырос на 1,3% за год.
| Фактор | Эффект | Интервал 90% |
|---|---|---|
| Расстояние ×2, 4 → 8 км | −42% | −45%…−40% |
| Расстояние ×2, 10 → 20 км | −45% | −52%…−41% |
| Улица от 40 м против улицы менее 15 м | +47% | +34%…+58% |
| Улица 30–39 м против улицы менее 15 м | +12% | +4%…+19% |
| Коммерческое назначение против жилого | +20% | +12%…+29% |
| Угловой участок или выход на две улицы | +4% | +1%…+8% |
| Участок вдвое больше (цена за м²) | −7% | −10%…−4% |
| Восток против севера, на удалении 10 км | +75% | +58%…+106% |
Гедоническая модель, построенная по 1 226 объявлениям в радиусе 25 км, объясняет 77% вариации цены предложения за м² в логарифмической шкале, а в районах, не использованных при её оценке, — 72%. Интервалы получены повторной выборкой целых районов.
Источники: объявления aqar.fm на 24 сентября 2026 года; биржа недвижимости Министерства юстиции (SREM), октябрь 2025 — сентябрь 2026; индекс цен на недвижимость GASTAT, II квартал 2026; REGA; границы районов национальной адресной системы; OpenStreetMap.
Это наблюдения, а не прогнозы. Каждая цена выше — либо цена предложения из открытого объявления, либо цена сделки, зарегистрированной в Министерстве юстиции; остальные цифры рассчитаны по этим объявлениям или взяты из данных GASTAT и REGA, и рядом с каждой указаны выборка или источник. Никакая доходность из этого не выводится, и ничто здесь не является инвестиционной или юридической консультацией.
Все 118 районов на масштабируемой карте с шестью переключаемыми показателями — цена предложения, цена сделок, индекс стоимости, сделки, динамика сделок и объявления, — профиль каждого района, градиент цен от Харама, зоны и все таблицы исследования.
