Hamma sizga render ko’rsatadi. Ularning ostidagi mulohazani — yer maydoni amalda nimani ko’tara olishini, bino ochilgandan keyin uni saqlash qancha turishini va qaysi savollar hali ochiqligini — deyarli hech kim ko’rsatmaydi. Bu sahifa aynan o’sha mulohaza uchun. Biz taklif qilayotgan narsa ham shu, boshqasi emas: daromad yo’q, kafolat yo’q, fakt qiyofasidagi prognoz yo’q.
To’rtta natija. Bular mulohaza va chizma, natija haqidagi va’da emas — quyida keng qilib qo’yilgan to’rtinchisini esa birinchi bo’lib o’qish kerak.
Yer maydoni qonun va jismoniy jihatdan nimani ko’tara oladi va uning ustida nima turishi kerak. Bino hajmi, qurilish zichligi, qavatlar soni, xonadon yoki xona tarkibi — bularning hammasi umuman mamlakat qoidalariga emas, aynan o’sha yer maydoniga tegishli me’yorlarga solishtirib tekshiriladi. Agar halol javob shu bo’lsaki, bu yer siz o’ylagan mahsulotni ko’tarmaydi, buni texnika chiqqandan keyin emas, shu yerda eshitasiz.
Uni qurishning bir nechta yo’li, tasvirlab emas, chizib ko’rsatilgan. Nimani birinchi topshirsa bo’ladi va u o’z-o’zicha tura oladimi, nima kutib turishi mumkin va har bir ketma-ketlik kutish davomida sizning xavfingizga nima qiladi. Yolg’iz o’zi ishlay olmaydigan bosqich — bosqich emas; u muddati belgilangan bitmagan bino.
Bino ochilgandan keyin uni saqlash qancha turadi — buni qurish qancha turishining yoniga qo’yib beriladi. Oyna maydoni va yo’nalishi, fasad va soyalash yechimi, muhandislik jihozlari, liftlar, tozalash va texnik xizmat uchun kirish. Bularning hammasi konsepsiya bosqichida yarim kunda hal bo’ladi, keyin esa bino turgan har bir yil uchun pul to’lanadi.
Ochiq savollar yozib, sizga topshiriladi: hali olinmagan ruxsatlar, hali o’tkazilmagan izlanishlar, hozircha hech narsaga tayanmayotgan taxminlar. Ko’pchilik takliflarda bu sahifa indamay tushirib qoldiriladi. Aslida siz nima sotib olayotganingizni aytadigan sahifa shu va qolgan uchtasiga ishonsa bo’lishining sababi ham shu.
Madinadagi 2 800 m² turar-joy majmuasi, stolga qo‘yilganidek: 2 840 m² uchastkada yerto‘la, birinchi qavat va to‘rtta tipik qavat — 8 740 m² qurilish maydoni, 6 370 m² sotiladigan maydon, 50 avtoturargoh o‘rni. Mo‘ljal qurilish narxi, taxminiy va shunday deb belgilangan: karkas va qobiq har m² uchun SAR 797 atrofida, pardozlash va MEP har m² uchun SAR 1 035 atrofida, loyihalash va nazorat to‘rt foiz, munitsipal ruxsatnomalar va besh foizlik zaxira — yer narxini hisobga olmaganda jami SAR 17.5 millionga yaqin. Unga hech qanday daromadlilik biriktirilmagan. Bu raqam suhbat chizilgan narsadan boshlanishi uchun bor.
Uchta panel va ular ataylab bir xil chuqurlikda emas: narsa bizning nazoratimizdan qanchalik uzoq bo’lsa, shunchalik orqada turadi.
Loyiha qurib bo’ladigan, barcha yo’nalishlar bo’yicha muvofiqlashtirilgan va aynan o’zi o’tadigan ekspertizaga qarab chizilgan bo’lishi. Shulardan birortasida xato chiqsa, xato ham bizniki, uni tuzatish ishi ham bizniki. Byurodan haqiqatan talab qilish mumkin bo’lgan qism shu va u nazorat qilaman deb ayta oladigan yagona qism ham shu.
Yer, moliya va boshlash haqidagi qaror. Biz bu qarorni yuqoridagi hamma narsa bilan to’ldira olamiz va noto’g’ri deb hisoblasak, buni ochiq aytamiz. Qarorni siz uchun qabul qila olmaymiz; buni taklif qiladigan byuro esa uddasidan chiqmaydigan narsani taklif qilyapti.
O’zgarib turadigan qonunchilik, pulning narxi, qurilish bozori va qachon javob bersa, o’shanda javob beradigan idoraning taqvimi. Bular boshida nomma-nom aytiladi, davomida kuzatib boriladi va hech qachon va’da bilan yopilmaydi. Ularni erta aytishning o’zi — ularni boshqarishning yagona halol shakli.
Daromad va’da qilinmaydi. Daromad kafolatlayotgan odam boshqa narsani sotyapti.
Xavf loyihani to’g’ri yig’ish orqali kamayadi — to’g’ri yerda to’g’ri mahsulot, o’ziga tegishli me’yorlarga qarab chizilgan va bosqichlarga shunday bo’lingan: hech bir bosqich keyingisining garovida qolmaydi. Har qanday arxitektor yoki developer halol taklif qila oladigan narsaning hammasi shu. Undan nariyog’i — sotuv usuli va sizga uni allaqachon ko’rsatishgan bo’lsa kerak.
Loyiha byudjetlari va kelishilgan shartnoma shartlari maxfiy qoladi. Murojaat sahifasidagi standart konsultatsiya narxlari ochiq.
Konsepsiya — konsepsiya. Loyiha — loyiha. Qurilgan — qurilgan. Bu saytda hech narsa o’zi turgan joydan bir pog’ona yuqoriga ko’tarib ko’rsatilmagan, shuning uchun ham qurilgan ishlarni o’qishga arziydi.
Xiralashtirilmaydi, nomi o’zgartirilmaydi, “Ko’rfazdagi bir loyiha” darajasiga tushirilmaydi. Keyingi mijozni hayratlantirish uchun oldingi mijozini oshkor qiladigan byuro sizga ham qanday munosabatda bo’lishini allaqachon aytib qo’ygan.
Biror narsa noma’lum bo’lsa, u noma’lum deb yoziladi va javob topilgunga qadar ro’yxatda turadi. Bu yerda o’sha ro’yxat — uyat emas, topshiriladigan natijaning bir qismi.
Bu ofisdagi qolgan hamma loyiha boshqa birov uchun chizilgan. ARTIFEX Resort — yo’q. Bu byuroning o’z developerlik loyihasi, hozir loyihalash bosqichida: qiyalik bo’ylab pog’onalab tushuvchi terrasali qishloqlar, alohida villalar, osma yo’l va hammasini bir joyga bog’lab turuvchi dam olish o’zagi.
U bu yerda bitta sabab bilan turibdi. Developerdek gapiradigan arxitektordan investor so’rashga haqli: u hech qachon o’z chizmasining ichida yashab ko’rganmi — uning xarajatini, bosqichlarini, ekspluatatsiya yukini va xatolarini boshqa hech kimga o’tkazib yuborolmay, o’zi ko’targanmi. Bu loyihada javob — ha, va bu javob loyiha hali tugamagan bir paytda hammaning ko’z o’ngida berilyapti.
Bosqich: loyihalanmoqda. Qurilmagan, ruxsat olinmagan, bu sahifada sotuvga qo’yilmagan — bu yerda ham saytning boshqa joylarida qanday aytilsa, xuddi shunday aytilgan.
Suratlar
Har qanday byuro sizga hali mavjud bo’lmagan binoning suratini ko’rsata oladi. Bular esa u umuman paydo bo’ladimi-yo’qmi, shuni hal qiladigan haftalardan.
2023 yildan beri asoschi Madinada yashaydi. Saudiya bozorida jiddiy ishlashdan oldin uni o’rganishga uch yilga yaqin vaqt ketdi: qonunchilik, investitsiya tuzilmalari va hech qayerda yozilmaydigan qismi — ruxsatnoma amalda qanday harakatlanadi, qaysi bosqichda to’xtab qoladi va u yana yurishi uchun kimni qanoatlantirish kerak.
Bozorga bunday kirishda hech qanday jozibali narsa yo’q va chet ellik investor uchun aynan shuning uchun muhim. Qonunchilik e’lon qilingan, uni hamma o’qiy oladi. Ketma-ketlikni esa — kim, qaysi navbatda imzo qo’yadi va hujjat nima sababdan muhrsiz qaytadi — faqat o’sha yerda bo’lib turib o’rganasiz. Bunda xato qilish qog’ozda kamdan-kam qimmatga tushadi. U oylar bilan qimmatga tushadi.
Byuro o’zbek, rus, ingliz va arab tillarida ishlaydi — muzokara xonasida o’sha fikrning amaliy ko’rinishi shu.
Ochiq reyestr orqali tekshirsa bo’ladi. Har qanday birinchi uchrashuvdagi birinchi savolga javob allaqachon tayyor bo’lishi uchun shu yerda yozib qo’yilgan.
Bu yerda surat yo’q, chunki hech biri e’lon qilishga ruxsat etilmagan; surat o’ylab topish esa bu saytdagi qolgan barcha tasvirning qadrini tushirardi. Konsepsiya bosqichi tashqaridan halol qaraganda mana shunday ko’rinadi.
Bular o’lchamlar, prognoz emas. Yuqoridagi har bir raqam — chizilgan narsaning o’lchovi: balandlik, maydon, xonalar soni. Bu sahifada raqamlar to’g’ri bo’lib qolishi uchun ro’yobga chiqishi shart bo’lgan hech narsa yo’q; loyiha qurilishidan oldin chop etishga arziydigan yagona raqam turi ham shu.
Bular ro’yxatda, chunki uchinchi tomon bergan va tekshirib ko’rsa bo’ladi. Byuroning o’ziga o’zi bergan mukofoti esa hech narsani isbotlamaydi.
O’zbekiston · Qozog’iston · Turkiya · BAA · Saudiya Arabistoni
2009 yildan beri byurodan o’tgan: arxitektorlar, konstruktorlar va muhandislik tarmoqlari mutaxassislari, BIM koordinatorlari, vizualizatorlar va qurilish maydonchasi xodimlari.
Bosh reja va shaharsozlik · arxitektura loyihalash · developerlik bo’yicha maslahat · BIM va texnik muvofiqlashtirish · fasad muhandisligi · qurilish nazorati.
O’zbek · rus · ingliz · arab — bular bukletda yozilgan to’rtta til emas, uchrashuv amalda o’tadigan to’rtta til.
Sizdan byudjet ham, muddat ham, bermaslikni istagan telefon raqamingiz ham so’ralmaydi. Uchrashishga arziydigan gap bor-yo’qligini aniqlash uchun to’rtta maydon yetadi — agar yo’q bo’lsa, buni ham aytamiz; ikkalamiz ola oladigan eng tez foydali javob shu.
Murojaatlar jamoa ko‘rib chiqishi uchun saqlanadi. Javob muddati murojaatga bog‘liq; qabul qilinganlik uning inson tomonidan o‘qilganini anglatmaydi.
Bu formaning yonidagi har bir kanal to’g’ridan-to’g’ri: WhatsApp, bot, telefon, Telegram, e-pochta. Hech narsa forma qayta ishlovchi xizmat orqali o’tmaydi.
Ochiq sahifalar mahalliy resurslar va umumlashtirilgan foydalanish hisoblagichlaridan foydalanadi. Yuborilgan murojaatlarning ma’lumot oqimi maxfiylik xabarnomasida alohida bayon qilingan.
artifex.sa — kompaniya sayti. Bu esa shaxsiy sayt.
2026-yil 24-sentabrda aqar.fm’da Madinada sotuvga qo’yilgan yerni qamragan bitta tadqiqot. U sotuvchilar nima so’rayotganini ko’rsatadi. Hech narsani bashorat qilmaydi.
Yer tanlanishidan oldin uning atrofidagi bozor o’lchanadi. 2026-yil 24-sentabrda aqar.fm’dagi Madina bo’yicha barcha yer e’lonlarini — jami 1 609 ta — to’pladik, har birini koordinatalari bo’yicha shaharning 118 ta rasmiy mahallasidan biriga joyladik va Adliya vazirligida so’nggi o’n ikki oyda ro’yxatdan o’tgan bitimlar bilan solishtirdik.
Takroriy e’lonlar, qurilgan mulk, xaritada noto’g’ri belgilangan uchastkalar, shahar chegarasidan tashqaridagi e’lonlar va o’xshash uchastkalardan keskin farq qiladigan 51 ta narx chiqarib tashlandi — 1 312 tasi qoldi. Bular — so’ralgan narxlar: sotuvchi umid qilgan narx, xaridor to’lagan narx emas. Solishtirish mumkin bo’lgan joylarda ro’yxatdan o’tgan yer bitimlari shu mahalladagi so’ralgan narxlar medianasidan taxminan 9% pastroq narxda tuzilgan.
| Zona | SAR / m² | O’rtadagi 50% | E’lonlar |
|---|---|---|---|
| Birinchi halqa ichi, Haram atrofi | Sotuvda yo’q | — | 0 |
| Birinchi va ikkinchi halqa orasi | 4 306 | 3 484–5 503 | 102 |
| Ikkinchi va uchinchi halqa orasi | 1 571 | 1 248–2 151 | 863 |
| Uchinchi halqadan 25 km gacha | 1 000 | 900–1 250 | 261 |
| 25 km dan uzoqda | 400 | 281–475 | 86 |
| Butun shahar | 1 451 | 1 001–2 109 | 1 312 |
Halqa yo’llari: Qirol Faysal, Qirol Abdulla va Qirol Xolid yo’llari. Masofalar Masjid an-Nabaviydan to’g’ri chiziq bo’yicha o’lchangan. O’rtadagi 50% — e’lonlarning markaziy yarmi oralig’i.
SAR / m² — Haramning sharqida, birinchi va ikkinchi halqa orasidagi median so’ralgan narx; shaharning eng qimmat halqasidagi sotuvdagi yerning qariyb yarmi shu yerda (102 ta e’londan 50 tasi, uchastkalar taxminan 614 m²).
— Haramdan masofa 4 km dan 8 km ga ikki baravar oshganda 1 m² uchun so’ralgan narx shuncha pasayadi (boshqa omillar teng bo’lsa), 10 km dan 20 km ga oshganda esa — 45%. Uzoqlashgan sari foiz kamaymaydi, faqat riyoldagi farq kichrayadi.
— Haramdan bir xil 10 km masofada sharqdagi yer uchun shimoldagidan shuncha ko’p so’raladi; uzoqlashgan sari farq kattalashadi, markaz yaqinida esa kichik. Bu masofada eng arzon yo’nalish — shimol.
— ro’yxatdan o’tgan yer bitimlari odatda o’z mahallasidagi so’ralgan narxlar medianasidan shuncha past narxda tuzilgan: 38 ta mahallada 161 ta so’nggi bitim. Farqning bir qismi savdolashuv, bir qismi esa sotilgan uchastkalar sotuvdagilar bilan bir xil emasligidan.
— iyun–avgustda oyiga ro’yxatdan o’tgan barcha turdagi ko’chmas mulk bitimlari oldingi sakkiz oydagi o’rtachadan shuncha ko’p bo’lgan va o’sishning hammasi ikki mahallaga to’g’ri keladi: Al Jassah va As Suwaydra. Taqqoslash uchun bitimi yetarli bo’lgan qolgan 25 ta mahallada ularning soni 12% kamaygan.
— GASTAT’ning Madina viloyati uchun rasmiy narx indeksi (barcha mulk turlari) 2026-yil II choragida o’tgan yilga nisbatan shuncha o’zgargan. Yillik pasayish 2025-yil III choragidan (−8,0%) beri har chorakda qisqarmoqda, ammo chorak davomida indeks 2,1% pasaygan; mamlakat bo’yicha yillik o’sish 1,3%.
| Omil | Ta’sir | 90% oraliq |
|---|---|---|
| Masofa ikki baravar, 4 → 8 km | −42% | −45%…−40% |
| Masofa ikki baravar, 10 → 20 km | −45% | −52%…−41% |
| Ko’cha 40 m va kengroq, 15 m dan torga nisbatan | +47% | +34%…+58% |
| Ko’cha 30–39 m, 15 m dan torga nisbatan | +12% | +4%…+19% |
| Tijorat maqsadi, turar-joyga nisbatan | +20% | +12%…+29% |
| Burchak yoki ikki ko’chaga chiqish | +4% | +1%…+8% |
| Uchastka ikki baravar katta, 1 m² uchun | −7% | −10%…−4% |
| Sharq shimolga nisbatan, 10 km da | +75% | +58%…+106% |
25 km ichidagi 1 226 ta e’lon asosidagi gedonik model 1 m² uchun so’ralgan narxdagi tafovutning 77 foizini logarifmik shkalada tushuntiradi — model tuzishda ishlatilmagan mahallalarda 72 foiz. Oraliqlar butun mahallalarni qayta tanlash orqali olingan.
Manbalar: aqar.fm e’lonlari, 2026-yil 24-sentabr; Adliya vazirligining Ko’chmas mulk birjasi (SREM), 2025-yil oktabridan 2026-yil sentabrigacha; GASTAT ko’chmas mulk narx indeksi, 2026-yil II chorak; REGA; milliy manzil tizimidagi mahalla chegaralari; OpenStreetMap.
Bular kuzatuvlar, prognoz emas. Yuqoridagi har bir narx — ochiq e’londagi so’ralgan narx yoki Adliya vazirligida ro’yxatdan o’tgan bitim narxi; qolgan raqamlar shu e’lonlardan hisoblangan yoki GASTAT va REGA ma’lumotlaridan olingan, har birining yonida tanlanma yoki manba ko’rsatilgan. Bu raqamlardan hech qanday daromadlilik hisoblanmagan va ularning hech biri investitsiya yoki yuridik maslahat emas.
Masshtabni o’zgartirish mumkin bo’lgan xaritada 118 ta mahallaning har biri, bir-biriga almashtirib ko’riladigan oltita ko’rsatkich bilan — so’ralgan narx, bitim narxi, qiymat indeksi, bitimlar, bitimlar sur’ati va e’lonlar — har bir mahalla profili, Haramdan masofaga qarab narx gradiyenti, zonalar va tadqiqotning barcha jadvallari.
