الجميع سيعرضون عليك صورا تصورية. وقلة نادرة ستعرض عليك المنطق الذي تحتها — ما الذي تحتمله الأرض فعلا، وكم يكلف تشغيل المبنى بعد افتتاحه، وأي الأسئلة لا يزال مفتوحا. هذا المنطق هو غاية هذه الصفحة. وهو أيضا كل ما نقدمه: لا عائد، ولا ضمان، ولا توقع يلبس ثوب الحقيقة.
أربعة مخرجات. هي تحليل ورسم، لا وعد بنتيجة — والرابع، الممتد عرضا أدناه، هو أول ما ينبغي أن تقرأه.
ما تحتمله الأرض قانونا وواقعا، وما ينبغي أن يقوم عليها. الكتلة والتغطية وعدد الطوابق ومزيج الوحدات أو المفاتيح — مختبرة أمام الأنظمة التي تحكم تلك القطعة بعينها، لا أنظمة الدولة عموما. وإن كان الجواب الصادق أن الموقع لا يحتمل المنتج الذي في ذهنك، تسمعه هنا لا بعد بدء التجهيز في الموقع.
أكثر من طريقة لبنائه، مرسومة لا موصوفة. ما الذي يمكن تسليمه أولا ويقف وحده، وما الذي يمكن أن ينتظر، وما الذي يفعله كل ترتيب بتعرضك للمخاطر أثناء الانتظار. المرحلة التي لا تعمل وحدها ليست مرحلة؛ بل مبنى غير مكتمل معلق به موعد نهائي.
كم يكلف تشغيل المبنى بعد افتتاحه، موضوعا إلى جانب كلفة إقامته. مساحة الزجاج وتوجيهه، والواجهة واستراتيجية التظليل، والمعدات، والحركة الرأسية، ومنافذ التنظيف والصيانة. تحسم هذه في مرحلة الفكرة خلال بعد ظهر واحد، ثم تدفع كل سنة يبقى فيها المبنى قائما.
الأسئلة المفتوحة، مكتوبة ومسلمة إليك: موافقات لم تؤخذ بعد، ومسوح لم تنفذ بعد، وافتراضات لا تقوم اليوم على شيء. معظم العروض تحذف هذه الصفحة بصمت. وهي الصفحة التي تخبرك بما تشتريه حقا، وهي سبب إمكان الوثوق بالثلاثة الأخرى.
المجمع السكني بمساحة 2 800 م² في المدينة المنورة، كما وُضع على الطاولة: قبو وأرضي وأربعة طوابق متكررة على قطعة أرض 2 840 م² — 8 740 م² مبنية، و6 370 م² قابلة للبيع، و50 موقف سيارات. تكلفة إنشاء استرشادية، تقريبية وموسومة بذلك: الهيكل والغلاف نحو 797 SAR لكل م²، والتشطيبات والأعمال الكهروميكانيكية نحو 1 035 SAR لكل م²، والتصميم والإشراف بنسبة أربعة بالمئة، والتراخيص البلدية، واحتياطي بنسبة خمسة بالمئة — بمجموع يقارب 17.5 مليون SAR قبل الأرض. لا يُربط بها أي عائد. الرقم موجود حتى يبدأ الحديث من شيء مرسوم.
ثلاث لوحات، وعمقها مختلف عن قصد: كلما ابتعد الأمر عن سيطرتنا، تراجع إلى الخلف أكثر.
أن يكون التصميم قابلا للبناء، ومنسقا عبر كل التخصصات، ومرسوما للموافقة التي سيواجهها فعلا. وإن أخفق في أي من ذلك، فالخطأ خطؤنا وعمل التصحيح علينا. هذا هو الجزء الذي يمكن أن يحاسب عليه مكتب حقا، وهو الجزء الوحيد الذي ينبغي أن يدعي السيطرة عليه.
الأرض والتمويل وقرار المضي. يمكننا أن نغذي ذلك القرار بكل ما سبق، وسنقول لك بوضوح حين نراه قرارا خاطئا. لكننا لا نستطيع اتخاذه عنك، والمكتب الذي يعرض ذلك يعرض ما لا يستطيع تسليمه.
أنظمة تتغير، وكلفة المال، وسوق البناء، وجدول جهة رسمية ترد حين ترد. تسمى هذه في البداية، وتراقب طوال الطريق، ولا يوعد بإزالتها أبدا. وتسميتها مبكرا هي الصورة الصادقة الوحيدة لإدارتها.
لا وعد بعوائد. ومن يضمن لك عائدا فهو يبيعك شيئا آخر.
تقل المخاطرة بتركيب المشروع تركيبا صحيحا — المنتج الصحيح على الأرض الصحيحة، مرسوما وفق الأنظمة التي تنطبق عليه، ومقسما إلى مراحل لا تكون فيها مرحلة رهينة التي تليها. هذا كل ما يستطيع أي معماري أو مطور أن يقدمه بصدق. وكل ما بعده أسلوب بيع، ومن شبه المؤكد أنه عرض عليك من قبل.
تظل ميزانيات المشاريع وشروط العقود المتفاوض عليها خاصة. أما أسعار الاستشارات القياسية المعروضة في صفحة المراسلة فهي معلنة.
الفكرة تعني الفكرة. والتصميم يعني التصميم. والمبني يعني المبني. لا شيء في هذا الموقع يرفع درجة واحدة فوق موضعه الحقيقي، ولهذا تستحق الأعمال المبنية القراءة.
لا مطموسة، ولا مغيرة الاسم، ولا مختصرة إلى «مشروع في الخليج». والمكتب الذي يسرب عميله السابق ليبهر التالي يكون قد أخبرك أصلا كيف سيعاملك.
حين يكون شيء مجهولا، يكتب مجهولا ويبقى على القائمة حتى يجاب عنه. تلك القائمة مخرج من مخرجات العمل هنا، لا مصدر إحراج.
كل مشروع آخر في هذا المكتب رسم لشخص آخر. أما منتجع ARTIFEX فلا. إنه تطوير المكتب الخاص، وهو قيد التصميم الآن: قرى مدرجة تنزل مع المنحدر، وفيلات مستقلة، وتلفريك، ومحور ترفيهي يمسك كل ذلك معا.
وجوده هنا لسبب واحد. من حق المستثمر أن يسأل معماريا يتحدث كمطور: هل اضطر يوما أن يعيش داخل رسمه — يحمل كلفته ومراحله وعبء تشغيله وأخطاءه، دون أحد آخر يسلمها إليه. في هذا المشروع، الجواب نعم، وهو جواب يقال علنا والمشروع لم يكتمل بعد.
المرحلة: قيد التصميم. غير مبني، وغير مرخص، وغير معروض للبيع في هذه الصفحة — يذكر هنا تماما كما يذكر في كل موضع آخر من الموقع.
صور
كل مكتب يستطيع أن يريك صورة لمبنى لم يوجد بعد. هذه من الأسابيع التي تقرر إن كان سيوجد أصلا.
منذ 2023 يقيم المؤسس في المدينة المنورة. وقرابة ثلاث سنوات مضت في دراسة السوق السعودي قبل العمل فيه بجدية: الأنظمة، وهياكل الاستثمار، والجزء الذي لا يكتب في أي مكان — كيف تتحرك الموافقة فعلا، وعند أي خطوة تتوقف، ومن الذي يجب أن يقتنع قبل أن تتحرك مرة أخرى.
هذه طريقة غير براقة لدخول سوق، وهي بالضبط سبب اهتمام المستثمر الأجنبي بها. الأنظمة منشورة ويستطيع أي أحد قراءتها. أما التسلسل — من يوقع، وبأي ترتيب، وما الذي يعيد المعاملة بلا ختم — فلا يتعلم إلا بالحضور. والخطأ فيه نادرا ما يكون مكلفا على الورق. لكنه مكلف بالأشهر.
يعمل المكتب بالأوزبكية والروسية والإنجليزية والعربية، وهذه هي الصورة العملية للفكرة نفسها داخل غرفة اجتماعات.
قابل للتحقق من السجل العام. ويذكر هنا ليكون أول سؤال في أي لقاء أول مجابا سلفا.
لا توجد صورة هنا لأن أي صورة لم يفرج عنها، واختلاق صورة كان سيقلل من قيمة كل صورة أخرى في هذا الموقع. هكذا يبدو التصميم الفكري بصدق من الخارج.
هذه أبعاد، لا توقعات. كل رقم أعلاه قياس لشيء رسم — ارتفاع أو مساحة أو عدد غرف. ليس في هذه الصفحة شيء يجب أن يتحقق كي تبقى الأرقام صحيحة، وهذا هو النوع الوحيد من الأرقام الجدير بالنشر قبل أن يبنى مشروع.
مذكورة لأنها من جهات ثالثة وقابلة للتحقق. أما الجوائز التي يمنحها المكتب لنفسه فليست دليلا على شيء.
أوزبكستان · كازاخستان · تركيا · الإمارات · السعودية
مروا بالمكتب منذ 2009 — معماريون ومهندسو إنشاءات وخدمات ومنسقو BIM ومختصو إظهار وطاقم موقع.
التخطيط العام والتصميم العمراني · التصميم المعماري · الاستشارات التطويرية · نمذجة المعلومات BIM والتنسيق الفني · هندسة الواجهات · الإشراف على التنفيذ.
الأوزبكية · الروسية · الإنجليزية · العربية — الأربع التي يعقد بها اجتماع فعلا، لا الأربع المطبوعة على كتيب.
لن يطلب منك ميزانية ولا جدول زمني ولا رقم هاتف تفضل ألا تعطيه. أربعة حقول تكفي لمعرفة هل هناك ما يستحق لقاء — وإن لم يكن، ستخبر بذلك أيضا، وهو أسرع جواب مفيد يمكن أن يصل إليه أي منا.
تُحفظ الطلبات لمراجعة الفريق. يختلف وقت الرد حسب الطلب، ولا يعني تأكيد الاستلام أن شخصاً قد قرأه.
كل قناة مذكورة بجانب هذه الاستمارة قناة مباشرة — واتساب، والبوت، والهاتف، وتيليجرام، والبريد. لا شيء يمر عبر خدمة لمعالجة الاستمارات.
تستخدم الصفحات العامة موارد محلية وإحصاءات استخدام إجمالية. يوضح إشعار الخصوصية مسار معالجة الطلبات المرسلة بصورة منفصلة.
artifex.sa هو موقع الشركة. وهذا موقع شخصي.
دراسة واحدة للأراضي المعروضة للبيع في المدينة المنورة على aqar.fm يوم 24 سبتمبر 2026. تصف ما يطلبه البائعون، ولا تتنبأ بشيء.
قبل اختيار أي موقع، نقيس السوق من حوله. في 24 سبتمبر 2026 جمعنا كل إعلانات الأراضي في المدينة المنورة على aqar.fm — 1 609 إعلانات — ووضعنا كلا منها بحسب إحداثياتها في أحد الأحياء الرسمية للمدينة، وعددها 118 حيا، ثم قارناها بالصفقات المسجلة لدى وزارة العدل خلال الاثني عشر شهرا السابقة.
بعد حذف الإعلانات المكررة والعقارات المبنية والقطع ذات المواقع الخاطئة والإعلانات الواقعة خارج حدود المدينة و51 سعرا بعيدا جدا عن أسعار القطع المماثلة، بقي 1 312 إعلانا. هذه أسعار مطلوبة — ما يأمله البائع، لا ما دفعه المشتري. وحيث أمكنت المقارنة، أُبرمت صفقات الأراضي المسجلة بأقل من وسيط الأسعار المطلوبة في الحي نفسه بنحو 9%.
| المنطقة | ريال / م² | النصف الأوسط | الإعلانات |
|---|---|---|---|
| داخل الدائري الأول، حول الحرم | لا توجد | — | 0 |
| بين الدائري الأول والثاني | 4 306 | 3 484–5 503 | 102 |
| بين الدائري الثاني والثالث | 1 571 | 1 248–2 151 | 863 |
| من الدائري الثالث حتى 25 كم | 1 000 | 900–1 250 | 261 |
| أبعد من 25 كم | 400 | 281–475 | 86 |
| المدينة كلها | 1 451 | 1 001–2 109 | 1 312 |
الطرق الدائرية: طريق الملك فيصل وطريق الملك عبدالله وطريق الملك خالد. المسافات بخط مستقيم من المسجد النبوي. النصف الأوسط هو نطاق الـ50% الوسطى من الإعلانات.
ريالا للمتر المربع هو وسيط السعر المطلوب شرق الحرم بين الدائري الأول والثاني، حيث يعرض نحو نصف أراضي أغلى نطاق في المدينة (50 إعلانا من أصل 102، وقطع بمساحة نحو 614 م²).
هو ما يفقده السعر المطلوب للمتر المربع حين تتضاعف المسافة عن الحرم من 4 إلى 8 كم، مع ثبات العوامل الأخرى، و45% حين تتضاعف من 10 إلى 20 كم. ولا تتراجع النسبة كلما ابتعدنا، بل يتراجع الفرق بالريال وحده.
هو مقدار ما يزيد به السعر المطلوب للأرض شرقا على سعرها شمالا عند المسافة نفسها من الحرم (10 كم)؛ ويتسع الفارق كلما ابتعدنا ويصغر قرب المركز. وعلى هذه المسافة يكون الشمال الاتجاه الأرخص.
هو مقدار انخفاض صفقات الأراضي المسجلة عادة عن وسيط الأسعار المطلوبة في أحيائها — 161 صفقة حديثة في 38 حيا. جزء من الفارق تفاوض، وجزء آخر لأن القطع المبيعة ليست هي القطع المعروضة.
هي نسبة الزيادة في عدد الصفقات العقارية بجميع أنواعها المسجلة شهريا بين يونيو وأغسطس مقارنة بمتوسط الأشهر الثمانية السابقة، وقد جاءت الزيادة كلها من حيين: الجصة والصويدرة. أما في الأحياء الخمسة والعشرين الأخرى التي تكفي صفقاتها للمقارنة فانخفض عدد الصفقات 12%.
هو التغير السنوي في الرقم القياسي لأسعار العقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء لمنطقة المدينة المنورة في الربع الثاني من 2026، لجميع أنواع العقارات. ويضيق الانخفاض السنوي كل ربع منذ الربع الثالث من 2025 (−8.0%)، لكن الرقم القياسي تراجع 2.1% عن الربع السابق، بينما ارتفع على مستوى المملكة 1.3% على أساس سنوي.
| العامل | الأثر | نطاق 90% |
|---|---|---|
| مضاعفة المسافة من 4 إلى 8 كم | −42% | −45%…−40% |
| مضاعفة المسافة من 10 إلى 20 كم | −45% | −52%…−41% |
| شارع بعرض 40 م فأكثر مقابل أقل من 15 م | +47% | +34%…+58% |
| شارع 30–39 م مقابل أقل من 15 م | +12% | +4%…+19% |
| استخدام تجاري مقابل سكني | +20% | +12%…+29% |
| زاوية أو واجهتان على شارعين | +4% | +1%…+8% |
| قطعة بضعف المساحة، للمتر المربع | −7% | −10%…−4% |
| الشرق مقابل الشمال، على بعد 10 كم | +75% | +58%…+106% |
يفسر نموذج هيدوني مبني على 1 226 إعلانا ضمن 25 كم نسبة 77% من تباين السعر المطلوب للمتر المربع على مقياس لوغاريتمي، و72% في أحياء لم تدخل في تقديره. النطاقات مأخوذة من إعادة المعاينة على مستوى أحياء كاملة.
المصادر: إعلانات aqar.fm بتاريخ 24 سبتمبر 2026؛ البورصة العقارية لوزارة العدل، من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026؛ الرقم القياسي لأسعار العقارات، الهيئة العامة للإحصاء، الربع الثاني 2026؛ الهيئة العامة للعقار؛ حدود الأحياء من بيانات العنوان الوطني؛ OpenStreetMap.
هذه مشاهدات، لا توقعات. كل سعر أعلاه إما سعر مطلوب مأخوذ من إعلان عام وإما سعر صفقة مسجلة لدى وزارة العدل؛ أما بقية الأرقام فمحسوبة من تلك الإعلانات أو منقولة عن الهيئة العامة للإحصاء والهيئة العامة للعقار، وبجانب كل منها العينة أو المصدر. لا يُستنتج من أي منها عائد، وليس فيها ما يُعد نصيحة استثمارية أو قانونية.
الأحياء الـ118 كلها على خريطة يمكنك تكبيرها، مع ستة مؤشرات يمكن التبديل بينها — السعر المطلوب، وسعر الصفقات، ومؤشر القيمة، والصفقات، وزخم الصفقات، والإعلانات — وملف لكل حي، وتدرج الأسعار من الحرم، والمناطق، وكل جداول الدراسة.
