سوق الأراضي في المدينة المنورة
كل إعلانات الأراضي في المدينة المنورة على aqar.fm يوم 24 سبتمبر 2026 — 1 609 إعلانات إجمالا، و1 312 بعد التنقية — وُضع كل منها بحسب إحداثياته في أحد أحياء المدينة الرسمية البالغ عددها 118 حيا، وقُسمت إلى خمس مناطق بحسب الطرق الدائرية الثلاثة وإلى ثمانية اتجاهات، ثم قورنت بالصفقات المسجلة لدى وزارة العدل على مدى اثني عشر شهرا.
هذه أسعار مطلوبة مأخوذة من إعلانات عامة، وليست تقييمات. ولا شيء في هذه الصفحة يُعد توقعا أو عائدا أو نصيحة استثمارية.
تسع نتائج، بجانب كل منها عينتها.
الأرقام تمثل وسيط الأسعار المطلوبة ما لم يُذكر خلاف ذلك في السطر نفسه. أما أرقام الصفقات فمصدرها وزارة العدل.
- 1 571
ريالا للمتر المربع هو الوسيط في الحزام الواقع بين الدائري الثاني والثالث، الذي يضم 66% من الإعلانات. ويبلغ السعر المطلوب لقطعة نموذجية هناك مساحتها 600 م² نحو 943 000 ريال.
- −42%
هو ما يفقده السعر المطلوب للمتر المربع حين تتضاعف المسافة عن الحرم من 4 إلى 8 كم، مع ثبات العوامل الأخرى، و45% حين تتضاعف من 10 إلى 20 كم. ولا تتراجع النسبة كلما ابتعدنا، بل يتراجع الفرق بالريال وحده.
- 4 450
ريالا للمتر المربع هو وسيط السعر المطلوب شرق الحرم بين الدائري الأول والثاني، حيث يُعرض نحو نصف أراضي أغلى حلقة في المدينة (50 إعلانا من أصل 102، وقطع بمساحة نحو 614 م²). أما داخل الدائري الأول فلا تُعرض أي أرض على الإطلاق.
- +75%
هو مقدار ما يزيد به السعر المطلوب للأرض شرقا على سعرها شمالا عند المسافة نفسها من الحرم (10 كم)؛ ويتسع الفارق كلما ابتعدنا ويصغر قرب المركز. وعلى هذه المسافة يكون الشمال الاتجاه الأرخص.
- +47%
للأرض على شارع بعرض 40 م فأكثر مقابل أرض على شارع يقل عرضه عن 15 م، مع ثبات العوامل الأخرى. ويضيف الاستخدام التجاري نحو 20% والزاوية نحو 4%؛ أما بين 15 و29 م فلا يكاد عرض الشارع يؤثر، والقطعة التي تبلغ ضعف المساحة يقل سعرها المطلوب للمتر المربع بنحو 7%.
- −9%
هو مقدار انخفاض صفقات الأراضي المسجلة عادة عن وسيط الأسعار المطلوبة في أحيائها — 161 صفقة حديثة في 38 حيا. جزء من الفارق تفاوض، وجزء آخر لأن القطع المبيعة ليست هي القطع المعروضة.
- −14%
هو مقدار انخفاض الأسعار المطلوبة في ذي الحليفة عما يتوقعه النموذج لمسافتها واتجاهها ومساحات قطعها وشوارعها — وهو أوسع فارق موثوق بين الأحياء التي تُسجل فيها 30 صفقة أو أكثر في السنة؛ ويليه رهط (−12%) ثم الزهرة (−10%). هذه أداة فرز لمزيد من التحقق، لا توصية.
- +15%
هي نسبة الزيادة في عدد الصفقات العقارية بجميع أنواعها المسجلة شهريا بين يونيو وأغسطس مقارنة بمتوسط الأشهر الثمانية السابقة، وقد جاءت الزيادة كلها من حيين: الجصة والصويدرة. أما في الأحياء الخمسة والعشرين الأخرى التي تكفي صفقاتها للمقارنة فانخفض عدد الصفقات 12%.
- −4.5%
هو التغير السنوي في الرقم القياسي لأسعار العقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء لمنطقة المدينة المنورة في الربع الثاني من 2026، لجميع أنواع العقارات. ويضيق الانخفاض السنوي كل ربع منذ الربع الثالث من 2025 (−8.0%)، لكن الرقم القياسي تراجع 2.1% عن الربع السابق، بينما ارتفع على مستوى المملكة 1.3% على أساس سنوي.
كل حي، على حدة.
أحياء المدينة الرسمية البالغ عددها 118 حيا، من المنطقة المركزية حول المسجد النبوي إلى الأطراف. اختر مؤشرا فوق الخريطة، وانقر على حي أو ابحث عنه بالاسم لعرض ملفه الكامل. للتكبير والتصغير استخدم عجلة الفأرة أو إصبعين أو الأزرار.
تحتاج الخريطة إلى JavaScript. وكل رقم عليها موجود أيضا في الجداول أدناه.
التهشير الرمادي: لا توجد أراض معروضة، أو الإعلانات أقل من أن تكفي للمؤشر المختار. حدود الأحياء هي الحدود الرسمية للعنوان الوطني؛ والطرق الدائرية والرئيسية مأخوذة من OpenStreetMap.
ثمن كل كيلومتر من البعد عن الحرم.
كل نقطة إعلان واحد، موضوع بحسب مسافته بخط مستقيم إلى المسجد النبوي. والعلامات الذهبية هي وسيط كل فئة مسافة مع نصفها الأوسط؛ والخط هو سعر النموذج لقطعة مرجعية (500 م²، على شارع بعرض 20–29 م، سكنية) حتى 25 كم. ومضاعفة المسافة تخفض السعر المطلوب بنحو 42–45%.
| المسافة | الإعلانات | ريال / م² | النصف الأوسط | النموذج |
|---|---|---|---|---|
| 0–2 كم | 12 | 6 276 | 4 108–7 201 | 8 170 |
| 2–4 كم | 91 | 4 001 | 3 025–5 000 | 3 938 |
| 4–6 كم | 75 | 2 994 | 1 701–4 000 | 2 592 |
| 6–8 كم | 137 | 2 200 | 1 693–2 500 | 1 967 |
| 8–10 كم | 228 | 1 792 | 1 438–2 242 | 1 597 |
| 10–13 كم | 346 | 1 350 | 1 100–1 628 | 1 303 |
| 13–17 كم | 234 | 1 100 | 968–1 332 | 1 038 |
| 17–25 كم | 103 | 932 | 850–1 098 | 779 |
| 25 كم فأكثر | 86 | 400 | 281–475 | — |
ثلاثة طرق دائرية، وخمس مناطق، وثمانية اتجاهات.
تتدرج المدينة المنورة في حلقات تحددها ثلاثة طرق دائرية: طريق الملك فيصل حول المنطقة المركزية، وطريق الملك عبدالله، وطريق الملك خالد؛ وتُقسم الأراضي الواقعة خارج الدائري الثالث عند 25 كم. ويُنسب كل إعلان إلى منطقة واتجاه بحسب موقعه هو.
المنطقة المركزية
حول المسجد النبوي، داخل طريق الملك فيصل: فنادق ومتاجر وحركة الزوار. لا توجد هنا أراض معروضة — بل تنتقل ملكية المباني والفنادق.
بين الدائريين 1 و2
بين طريقي الملك فيصل والملك عبدالله: الأحياء القديمة مثل الخاتم (مسجد قباء) والعريض وبني ظفر والظاهرة.
بين الدائريين 2 و3
بين طريقي الملك عبدالله والملك خالد: الحزام السكني الرئيسي — الرانوناء وشوران ونبلاء والملك فهد والسلام وطيبة وغيرها.
من الدائري 3 حتى 25 كم
محور المطار (العاقول والمطار والخضراء)، والمناطق الصناعية، والمخططات الجديدة.
أبعد من 25 كم
ابيار الماشي على طريق الهجرة، والمندسة، ومناطق نائية أخرى بعيدة عن الخدمات.
| الاتجاه | بين الدائريين 1 و2 | بين الدائريين 2 و3 | من الدائري 3 حتى 25 كم | الكل ضمن 25 كم |
|---|---|---|---|---|
| الشمال | 5 8918 | 1 00053 | 90013 | 99274 |
| الشمال الشرقي | 4 23220 | 2 01956 | 1 000142 | 1 383218 |
| الشرق | 4 56922 | 2 20051 | 1 55020 | 2 20193 |
| الجنوب الشرقي | 3 50519 | 1 750132 | — | 1 850151 |
| الجنوب | 6 25014 | 1 401221 | — | 1 475235 |
| الجنوب الغربي | 3 00111 | 1 250146 | 1 00040 | 1 200197 |
| الغرب | 3 0493 | 1 701138 | 1 04031 | 1 576172 |
| الشمال الغربي | 4 3115 | 1 46666 | 97015 | 1 27486 |
الخلايا التي تضم ثلاثة إعلانات أو أكثر مظللة. والاتجاه هو السمت من المسجد النبوي.
حول الحرم: كل الأحياء بين الدائري الأول والثاني
تضم الأحياء الشرقية من هذه الحلقة 50 إعلانا من أصل 102، بوسيط 4 450 ريالا للمتر المربع (النصف الأوسط 3 915–5 098)؛ وفي جهة قباء جنوبا 20 إعلانا بوسيط 3 400، وفي بقية الحلقة 32 إعلانا بوسيط 4 417. انقر على صف لفتح الحي على الخريطة.
| الحي | الاتجاه | كم | الإعلانات | ريال / م² | النصف الأوسط | الصفقات، 12 شهرا |
|---|---|---|---|---|---|---|
| حي المصانع حي المصانع | الشمال | 1.2 | 1 | 20 000 | — | 3 |
| حي المغيسلة حي المغيسلة | الجنوب الغربي | 1.4 | 4 | 7 003 | 6 277–7 201 | 13 |
| حي السقيا حي السقيا | الغرب | 1.4 | 1 | 6 387 | — | 9 |
| حي بني معاوية حي بني معاوية | الشمال الشرقي | 1.5 | 3 | 4 104 | 4 055–4 108 | — |
| حي السيح حي السيح | الغرب | 1.6 | — | — | — | 8 |
| حي بني عبدالاشهل حي بني عبدالاشهل | الشمال الشرقي | 1.7 | 4 | 4 950 | 4 775–5 000 | — |
| حي الجمعة حي الجمعة | الجنوب | 1.7 | 4 | 8 354 | 5 854–10 003 | 19 |
| حي قربان حي قربان | الجنوب الشرقي | 1.8 | 1 | 16 148 | — | 6 |
| حي بني ظفر حي بني ظفر | الشرق | 2.0 | 8 | 4 756 | 4 405–5 125 | 11 |
| حي الفتح حي الفتح | الشمال الغربي | 2.1 | 5 | 4 311 | 4 302–5 174 | 12 |
| حي الاصيفرين حي الاصيفرين | الغرب | 2.3 | 2 | 2 471 | — | 13 |
| حي الدويمة حي الدويمة | الجنوب | 2.4 | 2 | 4 127 | — | 32 |
| حي الظاهرة حي الظاهرة | الجنوب الغربي | 2.5 | 13 | 3 001 | 2 703–4 522 | 27 |
| حي العنابس حي العنابس | الغرب | 2.6 | 2 | 2 775 | — | 13 |
| حي الراية حي الراية | الشمال الغربي | 2.9 | — | — | — | 33 |
| حي مسجد الدرع حي مسجد الدرع | الشمال | 2.9 | 3 | 11 905 | 9 035–13 455 | 16 |
| حي بني حارثة حي بني حارثة | الشمال الشرقي | 3.2 | 7 | 4 000 | 3 241–5 007 | — |
| حي الشريبات حي الشريبات | الجنوب الشرقي | 3.5 | 4 | 3 028 | 2 526–3 322 | 11 |
| حي العريض حي العريض | الشمال الشرقي | 3.6 | 19 | 4 262 | 3 509–5 242 | 66 |
| حي الاسكان حي الاسكان | الشرق | 3.6 | 4 | 4 946 | 3 715–7 505 | — |
| حي العصبة حي العصبة | الجنوب | 4.2 | — | — | — | 71 |
| حي الخاتم حي الخاتم | الجنوب | 4.5 | 1 | 8 936 | — | — |
| حي العهن حي العهن | الجنوب الشرقي | 4.9 | 2 | 5 000 | — | 2 |
| حي الخالدية حي الخالدية | الشرق | 5.2 | 6 | 4 391 | 4 182–4 594 | — |
| حي وادي مهزور حي وادي مهزور | الجنوب الشرقي | 5.3 | 7 | 3 200 | 2 997–4 215 | 50 |
حد الحرم والنطاقات النظامية
حد الحرم يحدد الحرم بمعناه الشرعي: من جبل عير جنوبا إلى جبل ثور شمالا، بين الحرتين الشرقية والغربية. وتدل عليه لوحات على الطرق؛ ومنذ 2021 صارت تحمل عبارة «حد الحرم» بعد أن كانت تحمل عبارة «للمسلمين فقط»، فالقيد المفروض على غير المسلمين يتبع الخط نفسه.
أما النطاقات النظامية فشيء آخر. فمنذ 22 يناير 2026 يجوز للأفراد المسلمين الأجانب وللشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب تملك العقار في المدينة المنورة داخل عشرة نطاقات جغرافية فقط أُقرت في 23 يونيو 2026. وتنشر الهيئة العامة للعقار حدودها على خريطتها الخاصة.
ما تقوله الإعلانات: 101 إعلان تصف نفسها بأنها داخل حد الحرم، بوسيط 1 867 ريالا للمتر المربع وعلى بعد 7.7 كم من المسجد النبوي؛ و15 إعلانا تقول إنها خارجه، بوسيط 1 453 وعلى بعد 10.3 كم. ومعظم هذا الفارق يعود إلى المسافة، كما أن عينة «خارج الحد» صغيرة.
الألوكة · عاجل، 03.05.2021 · أرقام · خريطة نطاقات الهيئة العامة للعقار
حول الحرم تنتقل ملكية المباني والفنادق — لا الأراضي
لا يبعد طريق الملك فيصل عن المسجد النبوي إلا ما بين نصف كيلومتر وكيلومتر. ولم تبق داخله تقريبا أي أرض فضاء؛ ولا يوجد منها شيء بين الإعلانات بعد التنقية.
- رؤى المدينة (صندوق الاستثمارات العامة)، شرق الحرم: 1.5 كم² و47 000 غرفة فندقية مخطط لها بحلول 2030، والمرحلة الأولى مقررة في 2026.
- دار الهجرة، على بعد نحو 3 كم جنوب غرب المسجد النبوي: خُطط لها في 2014؛ وفي مايو 2025 وقّعت شركة رؤى المدينة القابضة عقد مخطط عام لنحو مليون متر مربع من الاستخدامات المختلطة.
- لا يغطي المنطقة المركزية أي مؤشر عام لأسعار الأراضي؛ فهي تُقيَّم صفقة بصفقة.
ما الذي يحرك السعر المطلوب عند المسافة نفسها.
يفسر نموذج هيدوني مبني على 1 226 إعلانا ضمن 25 كم نسبة 77% من تباين السعر المطلوب للمتر المربع على مقياس لوغاريتمي، و72% في أحياء لم تدخل في تقديره. ويأخذ النموذج في الحسبان معا المسافة والاتجاه ومساحة القطعة وعرض الشارع والاستخدام والموقع على زاوية. أما الباقي فيعود إلى الموقع الدقيق داخل الحي، وحالة الصك، وما يأمله البائع.
الأعمدة: تقدير النموذج. الخط الرفيع: نطاق 90% من إعادة المعاينة على مستوى أحياء كاملة. الرمادي: غير دال إحصائيا. وقرب الحرم، ضمن 4 كم، لا يتضح أثر الاتجاه.
كل الأحياء في جدول واحد.
انقر على عنوان عمود للفرز، وعلى صف لفتح الحي على الخريطة. مؤشر القيمة هو مقدار ارتفاع الأسعار المطلوبة في الحي (+) أو انخفاضها (−) عما يتوقعه النموذج لمسافتها واتجاهها ومساحة قطعها وشارعها واستخدامها؛ ويميّز اللونان الأزرق والذهبي الأحياء التي يكون فيها هذا الفارق موثوقا. ويقارن زخم الصفقات العدد الشهري للصفقات المسجلة من يونيو إلى أغسطس 2026 بالأشهر الثمانية السابقة.
| حي المصانع حي المصانع | بين الدائريين 1 و2 | الشمال | 1.2 | 1 | 20 000 | — | 88 | — | 3 | — | — |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| حي قربان حي قربان | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب الشرقي | 1.8 | 1 | 16 148 | — | 898 | — | 6 | 1 842 | — |
| حي مسجد الدرع حي مسجد الدرع | بين الدائريين 1 و2 | الشمال | 2.9 | 3 | 11 905 | 9 035–13 455 | 730 | — | 16 | 5 000 | — |
| حي الخاتم حي الخاتم | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب | 4.5 | 1 | 8 936 | — | 1 231 | — | — | — | — |
| حي الجمعة حي الجمعة | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب | 1.7 | 4 | 8 354 | 5 854–10 003 | 1 115 | — | 19 | — | — |
| حي المغيسلة حي المغيسلة | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب الغربي | 1.4 | 4 | 7 003 | 6 277–7 201 | 758 | — | 13 | 5 140 | — |
| حي السقيا حي السقيا | بين الدائريين 1 و2 | الغرب | 1.4 | 1 | 6 387 | — | 548 | — | 9 | 3 394 | — |
| حي الحديقة حي الحديقة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 5.7 | 1 | 5 007 | — | 607 | — | 4 | 3 716 | — |
| حي العهن حي العهن | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب الشرقي | 4.9 | 2 | 5 000 | — | 2 035 | — | 2 | — | — |
| حي بني عبدالاشهل حي بني عبدالاشهل | بين الدائريين 1 و2 | الشمال الشرقي | 1.7 | 4 | 4 950 | 4 775–5 000 | 675 | — | — | — | — |
| حي الاسكان حي الاسكان | بين الدائريين 1 و2 | الشرق | 3.6 | 4 | 4 946 | 3 715–7 505 | 821 | — | — | — | — |
| حي بني ظفر حي بني ظفر | بين الدائريين 1 و2 | الشرق | 2.0 | 8 | 4 756 | 4 405–5 125 | 632 | −13% | 11 | 10 493 | — |
| حي القصواء حي القصواء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 4.5 | 2 | 4 748 | — | 578 | — | 7 | — | — |
| حي الخالدية حي الخالدية | بين الدائريين 1 و2 | الشرق | 5.2 | 6 | 4 391 | 4 182–4 594 | 607 | +19% | — | — | — |
| حي الفتح حي الفتح | بين الدائريين 1 و2 | الشمال الغربي | 2.1 | 5 | 4 311 | 4 302–5 174 | 437 | +3% | 12 | 4 779 | — |
| حي العريض حي العريض | بين الدائريين 1 و2 | الشمال الشرقي | 3.6 | 19 | 4 262 | 3 509–5 242 | 648 | +13% | 66 | 4 000 | −55% |
| حي الدويمة حي الدويمة | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب | 2.4 | 2 | 4 127 | — | 1 840 | — | 32 | 1 880 | — |
| حي بني معاوية حي بني معاوية | بين الدائريين 1 و2 | الشمال الشرقي | 1.5 | 3 | 4 104 | 4 055–4 108 | 307 | — | — | — | — |
| حي بني حارثة حي بني حارثة | بين الدائريين 1 و2 | الشمال الشرقي | 3.2 | 7 | 4 000 | 3 241–5 007 | 601 | −11% | — | — | — |
| حي القبلتين حي القبلتين | بين الدائريين 2 و3 | الغرب | 3.6 | 8 | 3 564 | 3 051–3 872 | 417 | +13% | 15 | 4 830 | — |
| حي عروة حي عروة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 3.6 | 3 | 3 509 | 2 004–4 255 | 900 | — | 11 | 1 675 | — |
| حي الشهداء حي الشهداء | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 4.5 | 6 | 3 501 | 3 125–3 876 | 748 | +2% | 4 | 1 758 | — |
| حي بئر عثمان حي بئر عثمان | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الغربي | 4.3 | 7 | 3 500 | 3 400–4 000 | 540 | +19% | 2 | 4 356 | — |
| حي الجماوات حي الجماوات | بين الدائريين 2 و3 | الغرب | 4.9 | 6 | 3 341 | 3 287–3 350 | 650 | +9% | — | — | — |
| حي وادي مهزور حي وادي مهزور | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب الشرقي | 5.3 | 7 | 3 200 | 2 997–4 215 | 711 | +7% | 50 | — | −83% |
| حي الشريبات حي الشريبات | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب الشرقي | 3.5 | 4 | 3 028 | 2 526–3 322 | 618 | — | 11 | 2 747 | — |
| حي الظاهرة حي الظاهرة | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب الغربي | 2.5 | 13 | 3 001 | 2 703–4 522 | 595 | −8% | 27 | 1 350 | — |
| حي العنابس حي العنابس | بين الدائريين 1 و2 | الغرب | 2.6 | 2 | 2 775 | — | 542 | — | 13 | 2 238 | — |
| حي السد حي السد | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 7.1 | 15 | 2 600 | 1 638–2 852 | 652 | +10% | 9 | — | — |
| حي العيون حي العيون | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 5.5 | 10 | 2 600 | 2 097–3 750 | 1 262 | −2% | 31 | 1 878 | — |
| حي حرة الوبرة حي حرة الوبرة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 3.1 | 3 | 2 550 | 2 375–2 850 | 400 | — | 10 | 1 491 | — |
| حي الاصيفرين حي الاصيفرين | بين الدائريين 1 و2 | الغرب | 2.3 | 2 | 2 471 | — | 796 | — | 13 | — | — |
| حي وادي مذينب حي وادي مذينب | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الشرقي | 6.8 | 30 | 2 383 | 2 207–2 588 | 546 | +10% | 474 | 5 256 | −21% |
| حي البركة حي البركة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الغربي | 6.8 | 5 | 2 302 | 2 002–2 503 | 853 | +12% | — | — | — |
| حي المبعوث حي المبعوث | بين الدائريين 2 و3 | الشرق | 6.4 | 15 | 2 286 | 2 034–2 452 | 594 | −7% | 52 | — | +156% |
| حي جشم حي جشم | بين الدائريين 2 و3 | الشرق | 6.1 | 6 | 2 240 | 2 200–3 014 | 468 | −2% | 52 | 3 200 | −16% |
| حي الروابي حي الروابي | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الشرقي | 6.9 | 20 | 2 194 | 1 500–2 650 | 800 | −9% | — | — | — |
| حي شظاة حي شظاة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الشرقي | 5.1 | 14 | 2 192 | 2 000–2 662 | 567 | −3% | 39 | 800 | −41% |
| حي الملك فهد حي الملك فهد | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الشرقي | 9.3 | 35 | 2 150 | 1 939–2 570 | 650 | +15% | 110 | 1 920 | −33% |
| حي شوران حي شوران | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 8.1 | 29 | 2 100 | 1 664–2 406 | 725 | +9% | 487 | — | −34% |
| حي الدفاع حي الدفاع | بين الدائريين 2 و3 | الغرب | 8.8 | 31 | 2 002 | 1 703–2 496 | 726 | +5% | 28 | 1 600 | — |
| حي عين الخيف حي عين الخيف | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الشرقي | 8.7 | 26 | 1 951 | 1 763–2 225 | 598 | ±0% | 469 | 1 800 | −2% |
| حي الجابرة حي الجابرة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 7.5 | 6 | 1 927 | 1 460–2 153 | 490 | −8% | 24 | 1 000 | −100% |
| حي الدويخلة حي الدويخلة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الشرقي | 7.4 | 8 | 1 825 | 1 698–2 077 | 788 | −12% | 43 | 1 900 | +29% |
| حي الاناهي حي الاناهي | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب الشرقي | 11.4 | 5 | 1 800 | 1 667–1 800 | 525 | −6% | — | — | — |
| حي الرانوناء حي الرانوناء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 8.2 | 43 | 1 713 | 1 500–2 201 | 612 | +1% | 505 | — | −7% |
| حي سكة الحديد حي سكة الحديد | بين الدائريين 2 و3 | الغرب | 12.8 | 5 | 1 702 | 1 503–1 704 | 435 | +1% | 20 | 2 458 | — |
| حي الهدراء حي الهدراء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الشرقي | 9.6 | 6 | 1 701 | 1 700–1 819 | 380 | −6% | 183 | 1 325 | −32% |
| حي الغراء حي الغراء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الشرقي | 8.8 | 17 | 1 680 | 1 301–2 273 | 800 | −2% | 16 | — | — |
| حي ابو بريقاء حي ابو بريقاء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 7.5 | 11 | 1 650 | 1 569–3 198 | 682 | +4% | 59 | 850 | −63% |
| حي جبل احد حي جبل احد | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 5.0 | 4 | 1 626 | 1 538–1 714 | 634 | — | 1 | — | — |
| حي بني بياضة حي بني بياضة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 9.3 | 13 | 1 602 | 1 500–1 867 | 841 | +3% | — | — | — |
| حي ذو الحليفة حي ذو الحليفة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 6.7 | 13 | 1 600 | 1 503–1 603 | 587 | −14% | 71 | 1 711 | −70% |
| حي جماء أم خالد حي جماء أم خالد | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 7.3 | 4 | 1 570 | 1 529–1 701 | 542 | — | — | — | — |
| حي السلام حي السلام | بين الدائريين 2 و3 | الغرب | 10.6 | 48 | 1 565 | 1 345–2 015 | 625 | +4% | — | — | — |
| حي العزيزية حي العزيزية | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 12.4 | 30 | 1 525 | 1 262–1 976 | 607 | +1% | 191 | 1 046 | −12% |
| حي طيبة حي طيبة | بين الدائريين 2 و3 | الغرب | 10.5 | 33 | 1 477 | 1 355–1 950 | 600 | +2% | 146 | 1 350 | −32% |
| حي نبلاء حي نبلاء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الشرقي | 10.1 | 49 | 1 467 | 1 244–1 790 | 460 | −1% | 402 | 1 338 | +11% |
| حي العاقول حي العاقول | من الدائري 3 حتى 25 كم | الشمال الشرقي | 13.7 | 40 | 1 448 | 915–1 700 | 600 | −5% | — | — | — |
| حي الجصة حي الجصة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 11.4 | 54 | 1 329 | 1 278–1 489 | 454 | +2% | 842 | 400 | +138% |
| حي الزهرة حي الزهرة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الغربي | 8.2 | 22 | 1 326 | 1 133–1 496 | 594 | −10% | 77 | 1 150 | −59% |
| حي حضوضاء حي حضوضاء | أبعد من 25 كم | الجنوب الشرقي | 25.7 | 3 | 1 300 | 1 290–1 477 | 500 | — | 26 | 600 | — |
| حي الدار حي الدار | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 7.9 | 1 | 1 201 | — | 765 | — | — | — | — |
| حي الرمانة حي الرمانة | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الشرقي | 10.4 | 5 | 1 200 | 1 200–1 600 | 720 | −10% | 15 | 797 | — |
| حي الحساء حي الحساء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 12.9 | 18 | 1 200 | 1 146–1 285 | 404 | +4% | 22 | 837 | — |
| حي السكب حي السكب | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 12.0 | 59 | 1 158 | 1 000–1 283 | 787 | −3% | 305 | 1 032 | +47% |
| حي المطار حي المطار | من الدائري 3 حتى 25 كم | الشمال الشرقي | 12.7 | 34 | 1 153 | 920–1 522 | 599 | +7% | — | — | — |
| حي ورقان حي ورقان | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 12.9 | 9 | 1 152 | 918–1 501 | 732 | −4% | 6 | — | — |
| حي وعيرة حي وعيرة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الشرقي | 10.3 | 2 | 1 151 | — | 570 | — | 35 | 1 368 | — |
| حي رهط حي رهط | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب | 10.7 | 20 | 1 138 | 1 091–1 255 | 754 | −12% | 72 | 1 035 | +183% |
| حي ابومرخة حي ابومرخة | من الدائري 3 حتى 25 كم | الغرب | 20.4 | 22 | 1 090 | 1 034–1 205 | 600 | −6% | — | — | — |
| حي النخيل حي النخيل | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الغربي | 7.9 | 7 | 1 048 | 1 000–1 167 | 600 | −16% | 5 | 3 400 | — |
| حي كتانة حي كتانة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الغربي | 11.5 | 13 | 1 047 | 1 000–1 062 | 600 | ±0% | 3 | 981 | — |
| حي الشافية حي الشافية | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 8.9 | 14 | 1 015 | 1 000–1 248 | 534 | −6% | 34 | 1 444 | — |
| حي الشهباء حي الشهباء | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 10.6 | 7 | 1 001 | 936–1 176 | 900 | −9% | 3 | 931 | — |
| حي ابو كبير حي ابو كبير | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 10.7 | 36 | 1 001 | 900–1 188 | 600 | −8% | 4 | — | — |
| حي المدينة الصناعية حي المدينة الصناعية | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب الغربي | 20.5 | 18 | 1 000 | 968–1 115 | 600 | +5% | — | — | — |
| حي وادي البطان حي وادي البطان | من الدائري 3 حتى 25 كم | الشرق | 19.2 | 31 | 975 | 900–1 110 | 548 | +2% | 95 | 400 | +4% |
| حي الخضراء حي الخضراء | من الدائري 3 حتى 25 كم | الشمال الشرقي | 17.4 | 55 | 967 | 914–1 100 | 350 | +3% | 145 | 900 | −36% |
| حي البلقاء حي البلقاء | من الدائري 3 حتى 25 كم | الغرب | 17.7 | 17 | 960 | 840–1 000 | 500 | +22% | 11 | 878 | — |
| حي ابو سدر حي ابو سدر | من الدائري 3 حتى 25 كم | الشمال الشرقي | 21.4 | 4 | 935 | 713–978 | 1 456 | — | — | — | — |
| حي الصناعية حي الصناعية | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب الغربي | 15.6 | 21 | 934 | 850–1 200 | 600 | −5% | — | — | — |
| حي الصهلوج حي الصهلوج | من الدائري 3 حتى 25 كم | الغرب | 22.2 | 8 | 930 | 836–1 021 | 511 | −9% | — | — | — |
| حي الصهوة حي الصهوة | أبعد من 25 كم | الشمال الشرقي | 37.5 | 1 | 900 | — | 691 | — | — | — | — |
| حي سد الغابة حي سد الغابة | من الدائري 3 حتى 25 كم | الشمال | 22.1 | 10 | 872 | 842–958 | 600 | +9% | — | — | — |
| حي المفرحات حي المفرحات | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب الغربي | 24.1 | 1 | 824 | — | 6 073 | — | — | — | — |
| حي جبل عير حي جبل عير | بين الدائريين 2 و3 | الجنوب الغربي | 9.3 | 5 | 800 | 781–1 150 | 995 | −16% | 1 | — | — |
| حي القبيبة حي القبيبة | أبعد من 25 كم | الشمال | 29.6 | 4 | 789 | 752–874 | 550 | — | 2 | — | — |
| حي الغابة حي الغابة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 9.8 | 11 | 700 | 650–749 | 3 469 | −11% | 1 | — | — |
| حي الصادقية حي الصادقية | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 9.9 | 3 | 650 | 550–2 075 | 9 503 | — | — | — | — |
| حي وادي الحمض حي وادي الحمض | من الدائري 3 حتى 25 كم | الشمال الغربي | 16.8 | 1 | 525 | — | 11 429 | — | — | — | — |
| حي ابيار الماشي حي ابيار الماشي | أبعد من 25 كم | الجنوب | 43.0 | 47 | 450 | 414–521 | 423 | — | 254 | 373 | +21% |
| حي المندسة حي المندسة | أبعد من 25 كم | الغرب | 41.4 | 25 | 282 | 270–301 | 882 | — | — | — | — |
| حي الصويدرة حي الصويدرة | أبعد من 25 كم | الشمال الشرقي | 45.1 | 9 | 223 | 212–233 | 629 | — | 566 | — | +223% |
| حي الفريش حي الفريش | أبعد من 25 كم | الجنوب الغربي | 45.1 | 2 | 210 | — | 830 | — | 3 | — | — |
| حي المليليح حي المليليح | أبعد من 25 كم | الشمال الغربي | 54.8 | 3 | 70 | 53–160 | 30 000 | — | 10 | — | — |
| حي خاخ حي خاخ | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب | 17.0 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي العصبة حي العصبة | بين الدائريين 1 و2 | الجنوب | 4.2 | — | — | — | — | — | 71 | 43 688 | — |
| حي النقاء حي النقاء | المنطقة المركزية | الغرب | 0.7 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي المناخة حي المناخة | المنطقة المركزية | الشمال الغربي | 0.8 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي بضاعة حي بضاعة | المنطقة المركزية | الشمال | 0.7 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي السيح حي السيح | بين الدائريين 1 و2 | الغرب | 1.6 | — | — | — | — | — | 8 | 1 036 | — |
| حي الجامعة حي الجامعة | بين الدائريين 2 و3 | الغرب | 4.9 | — | — | — | — | — | 27 | — | — |
| حي التلعة حي التلعة | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الشرقي | 5.7 | — | — | — | — | — | 4 | 1 840 | — |
| حي الحفيا حي الحفيا | بين الدائريين 2 و3 | الشمال الغربي | 12.6 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي الراية حي الراية | بين الدائريين 1 و2 | الشمال الغربي | 2.9 | — | — | — | — | — | 33 | 4 170 | −62% |
| حي بني خدرة حي بني خدرة | المنطقة المركزية | الجنوب الشرقي | 0.4 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي المسبعة حي المسبعة | أبعد من 25 كم | الجنوب الشرقي | 72.0 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي الضميرية حي الضميرية | أبعد من 25 كم | الجنوب الشرقي | 98.2 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي ضعة حي ضعة | أبعد من 25 كم | الجنوب الشرقي | 45.3 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي ام السيوف حي ام السيوف | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب الشرقي | 21.7 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي غراب حي غراب | أبعد من 25 كم | الجنوب الشرقي | 70.0 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي الشرائع حي الشرائع | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب الشرقي | 13.1 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي المزيين حي المزيين | من الدائري 3 حتى 25 كم | الجنوب | 13.7 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي بني النجار حي بني النجار | المنطقة المركزية | الشمال الشرقي | 0.8 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي حزرة الجنوب حي حزرة الجنوب | أبعد من 25 كم | الجنوب الشرقي | 110.5 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| حي الـنقـمى حي الـنقـمى | بين الدائريين 2 و3 | الشمال | 11.6 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| الحرم الشريف الحرم الشريف | المنطقة المركزية | الشمال | 0.1 | — | — | — | — | — | 8 | — | — |
أين يكون السوق عميقا، وأين يكون ضحلا.
تعتمد القائمتان أدناه مجموعة قواعد واحدة: ضمن 20 كم من المسجد النبوي، وستة إعلانات مستقلة على الأقل، ونطاق 90% يبقى في جهة واحدة من الصفر؛ وتشترط القائمة الأرخص أيضا سوقا نشطا — 30 صفقة مسجلة أو أكثر خلال اثني عشر شهرا. وهما أداة فرز لمزيد من التحقق، لا توصية: إذ يلزم التحقق من الصك والتخطيط والجوانب النظامية لكل قطعة على حدة.
| الحي | المنطقة | ريال / م² | المؤشر | نطاق 90% | الإعلانات | الصفقات، 12 شهرا |
|---|---|---|---|---|---|---|
| حي ذو الحليفة حي ذو الحليفة | بين الدائريين 2 و3 | 1 600 | −14% | −17%…−10% | 13 | 71 |
| حي رهط حي رهط | بين الدائريين 2 و3 | 1 138 | −12% | −16%…−8% | 20 | 72 |
| حي الزهرة حي الزهرة | بين الدائريين 2 و3 | 1 326 | −10% | −15%…−6% | 22 | 77 |
| الحي | المنطقة | ريال / م² | المؤشر | نطاق 90% | الإعلانات | الصفقات، 12 شهرا |
|---|---|---|---|---|---|---|
| حي البلقاء حي البلقاء | من الدائري 3 حتى 25 كم | 960 | +22% | +11%…+26% | 17 | 11 |
| حي بئر عثمان حي بئر عثمان | بين الدائريين 2 و3 | 3 500 | +19% | +11%…+38% | 7 | 2 |
| حي الملك فهد حي الملك فهد | بين الدائريين 2 و3 | 2 150 | +15% | +10%…+19% | 35 | 110 |
| حي السد حي السد | بين الدائريين 2 و3 | 2 600 | +10% | +1%…+19% | 15 | 9 |
| حي وادي مذينب حي وادي مذينب | بين الدائريين 2 و3 | 2 383 | +10% | +5%…+16% | 30 | 474 |
أين تجري الصفقات: الصفقات المسجلة من يونيو إلى أغسطس مقارنة بالأشهر الثمانية السابقة
على مستوى المدينة، سُجلت 950 صفقة شهريا من يونيو إلى أغسطس مقابل 825 من أكتوبر إلى مايو. يشمل الجدول الأحياء التي سُجلت فيها 24 صفقة على الأقل في الأشهر السابقة؛ ولا يُعرض تغير السعر إلا حيث تكون العينة كبيرة ومزيج أنواع العقارات مستقرا.
| الحي | المنطقة | الصفقات، 12 شهرا | شهريا، أكتوبر–مايو | شهريا، يونيو–أغسطس | التغير | ريال / م²، التغير |
|---|---|---|---|---|---|---|
| حي الجصة حي الجصة | بين الدائريين 2 و3 | 842 | 50.4 | 119.7 | +138% | −29% |
| حي الصويدرة حي الصويدرة | أبعد من 25 كم | 566 | 28.0 | 90.3 | +223% | −8% |
| حي الرانوناء حي الرانوناء | بين الدائريين 2 و3 | 505 | 44.0 | 41.0 | −7% | −1% |
| حي شوران حي شوران | بين الدائريين 2 و3 | 487 | 45.5 | 30.0 | −34% | +9% |
| حي وادي مذينب حي وادي مذينب | بين الدائريين 2 و3 | 474 | 43.2 | 34.3 | −21% | +6% |
| حي عين الخيف حي عين الخيف | بين الدائريين 2 و3 | 469 | 39.5 | 38.7 | −2% | +17% |
| حي نبلاء حي نبلاء | بين الدائريين 2 و3 | 402 | 33.0 | 36.7 | +11% | −12% |
| حي السكب حي السكب | بين الدائريين 2 و3 | 305 | 22.4 | 33.0 | +47% | −3% |
| حي ابيار الماشي حي ابيار الماشي | أبعد من 25 كم | 254 | 19.9 | 24.0 | +21% | — |
| حي العزيزية حي العزيزية | بين الدائريين 2 و3 | 191 | 17.0 | 15.0 | −12% | −10% |
| حي الهدراء حي الهدراء | بين الدائريين 2 و3 | 183 | 17.1 | 11.7 | −32% | — |
| حي طيبة حي طيبة | بين الدائريين 2 و3 | 146 | 14.2 | 9.7 | −32% | — |
| حي الخضراء حي الخضراء | من الدائري 3 حتى 25 كم | 145 | 14.0 | 9.0 | −36% | — |
| حي الملك فهد حي الملك فهد | بين الدائريين 2 و3 | 110 | 10.0 | 6.7 | −33% | — |
| حي وادي البطان حي وادي البطان | من الدائري 3 حتى 25 كم | 95 | 8.0 | 8.3 | +4% | — |
| حي الزهرة حي الزهرة | بين الدائريين 2 و3 | 77 | 8.1 | 3.3 | −59% | — |
| حي رهط حي رهط | بين الدائريين 2 و3 | 72 | 4.0 | 11.3 | +183% | — |
| حي ذو الحليفة حي ذو الحليفة | بين الدائريين 2 و3 | 71 | 7.9 | 2.3 | −70% | — |
| حي العريض حي العريض | بين الدائريين 1 و2 | 66 | 6.6 | 3.0 | −55% | — |
| حي ابو بريقاء حي ابو بريقاء | بين الدائريين 2 و3 | 59 | 6.2 | 2.3 | −63% | — |
| حي جشم حي جشم | بين الدائريين 2 و3 | 52 | 4.8 | 4.0 | −16% | — |
| حي المبعوث حي المبعوث | بين الدائريين 2 و3 | 52 | 3.1 | 8.0 | +156% | — |
| حي وادي مهزور حي وادي مهزور | بين الدائريين 1 و2 | 50 | 5.9 | 1.0 | −83% | — |
| حي الدويخلة حي الدويخلة | بين الدائريين 2 و3 | 43 | 3.6 | 4.7 | +29% | — |
| حي شظاة حي شظاة | بين الدائريين 2 و3 | 39 | 3.4 | 2.0 | −41% | — |
| حي الراية حي الراية | بين الدائريين 1 و2 | 33 | 3.5 | 1.3 | −62% | — |
| حي الجابرة حي الجابرة | بين الدائريين 2 و3 | 24 | 3.0 | 0.0 | −100% | — |
الإعلانات حسب إجمالي السعر المطلوب، ضمن 25 كم
السعر المطلوب في 57% من الإعلانات بين 0.6 و2 مليون ريال. وبين الدائري الأول والثاني يبلغ السعر المطلوب للقطعة عادة 2 مليون ريال أو أكثر.
| قطعة الأرض | بين الدائريين 1 و2 | بين الدائريين 2 و3 | من الدائري 3 حتى 25 كم |
|---|---|---|---|
| أقل من 400 م² | 3 871 24 | 1 454 166 | 950 77 |
| 400–699 م² | 4 292 36 | 1 608 380 | 1 001 141 |
| 700–999 م² | 5 000 17 | 1 580 204 | 1 120 33 |
| 1 000–2 499 م² | 4 813 14 | 1 765 82 | 1 468 5 |
| 2 500 م² فأكثر | 4 100 11 | 1 000 31 | 824 5 |
| المنطقة | تجاري | سكني | العلاوة |
|---|---|---|---|
| بين الدائريين 1 و2 | 6 000 11 | 4 005 24 | +50% |
| بين الدائريين 2 و3 | 2 084 170 | 1 547 278 | +35% |
| من الدائري 3 حتى 25 كم | 1 443 48 | 923 72 | +56% |
الوسيط بالريال للمتر المربع، مع عدد الإعلانات. ولم تُثبَّت المسافة هنا.
| الحي | المنطقة | الإعلانات | ريال / م² | مساحة القطعة، م² |
|---|---|---|---|---|
| حي السلام حي السلام | بين الدائريين 2 و3 | 20 | 2 030 | 658 |
| حي الملك فهد حي الملك فهد | بين الدائريين 2 و3 | 14 | 2 554 | 750 |
| حي العزيزية حي العزيزية | بين الدائريين 2 و3 | 12 | 1 700 | 750 |
| حي الدفاع حي الدفاع | بين الدائريين 2 و3 | 11 | 2 834 | 871 |
| حي الحساء حي الحساء | بين الدائريين 2 و3 | 11 | 1 272 | 522 |
| حي المطار حي المطار | من الدائري 3 حتى 25 كم | 11 | 1 529 | 619 |
| حي الرانوناء حي الرانوناء | بين الدائريين 2 و3 | 9 | 2 729 | 625 |
| حي العاقول حي العاقول | من الدائري 3 حتى 25 كم | 9 | 2 124 | 603 |
| حي وادي البطان حي وادي البطان | من الدائري 3 حتى 25 كم | 8 | 1 250 | 600 |
| حي المندسة حي المندسة | أبعد من 25 كم | 7 | 300 | 920 |
المخاطر
ظل الرقم القياسي للأسعار في المنطقة دون مستواه قبل عام طوال ستة أرباع
الهيئة العامة للإحصاء، جميع أنواع العقارات، منطقة المدينة المنورة، على أساس سنوي: −1.4% في الربع الأول من 2025، ثم −3.2% و−8.0% و−6.1% و−5.0% و−4.5% في الربع الثاني من 2026؛ و−2.1% على أساس ربعي في الربع الثاني من 2026. وارتفع المؤشر على مستوى المملكة 1.3% خلال العام نفسه. والتعويل على ربح سريع من إعادة البيع مخاطرة.
موجة من المعروض الفندقي
يخطط مشروع رؤى المدينة لـ47 000 غرفة، ومدينة المعرفة الاقتصادية لـ42 000؛ وبلغ إشغال الفنادق 75.1% في العام المنتهي في يونيو 2026، لكن الإيراد لكل غرفة متاحة انخفض 2.4%. وإن تعثرت مستهدفات أعداد الزوار، فالأراضي الفندقية أول المتضررين.
باب ضيق أمام المشترين الأجانب
النظام نافذ منذ 22 يناير 2026: في المدينة المنورة يقتصر التملك على الأفراد المسلمين والشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب، وداخل عشرة نطاقات جغرافية فقط. ويدفع المشتري غير السعودي رسم الهيئة العامة للعقار 2% فوق ضريبة التصرفات العقارية 5%. تحقق من كل قطعة على خريطة الهيئة.
أرقام / الهيئة العامة للعقار · خريطة الهيئة العامة للعقار · هيئة الزكاة والضريبة والجمارك
السعر المطلوب ليس سعر الصفقة
تقل صفقات الأراضي المسجلة بنحو 9% عن وسيط الأسعار المطلوبة في أحيائها (161 صفقة في 38 حيا). ومتوسط السعر الشهري لدى الوزارة يجمع الشقق والفلل والأراضي معا، فلا يمكن مقارنته بالأسعار المطلوبة مباشرة. وقبل الاتفاق على سعر، راجع في البورصة العقارية آخر الصفقات المسجلة المجاورة للقطعة.
نزع الملكية قرب المركز
سبق أن نُزعت ملكية أراض للمنفعة العامة حول المركز: فقد خُطط لدار الهجرة في 2014 لتحل محل المباني التي أزيلت لتوسعة المسجد. وشروط رؤى المدينة غير معلنة. اسأل أمانة منطقة المدينة المنورة عن الوضع التخطيطي لأي قطعة قرب المركز.
اشتراطات البناء تُحدد لكل قطعة على حدة
يختلف عدد الأدوار المسموح بها حسب المنطقة، والوصف العلني الوحيد لنظام الأدوار في المدينة المنورة مقال صحفي من 2015. تحقق من كل قطعة في المستكشف الجغرافي للأمانة وعلى منصة بلدي.
القطعة والشارع والمساحة القابلة للبناء.
اقسم تكلفة الأرض على المساحة المسموح ببنائها. في الفيلا، تعطي نسب البناء المسموح بها — الدور الأرضي حتى 75%، والدور الأول حتى 75%، والملحق العلوي حتى 70% — معامل بناء إجماليا يقارب 2.2.
مساحات القطع المعروضة
عرض الشوارع في القطع المعروضة
| المنطقة | الأرض، ريال / م² | ريال لكل م² قابل للبناء | وسيط مساحة القطعة، م² | قطعة 600 م² بالسعر الوسيط، ريال |
|---|---|---|---|---|
| بين الدائريين 1 و2 | 4 306 | 1 957 | 620 | 2 584 000 |
| بين الدائريين 2 و3 | 1 571 | 714 | 601 | 943 000 |
| من الدائري 3 حتى 25 كم | 1 000 | 455 | 565 | 600 000 |
| أبعد من 25 كم | 400 | 182 | 629 | 240 000 |
| المدينة كلها | 1 451 | 660 | 600 | 871 000 |
ما يجب التحقق منه قبل التصميم
- الفلل (قرار وزارة البلديات والإسكان رقم 1/4500943139، يوليو 2024): دوران وملحق علوي؛ نسبة البناء في كل من الدورين الأرضي والأول حتى 75% من مساحة القطعة، والملحق حتى 70%.
- على الشوارع التي يقل عرضها عن 30 م يكون الارتداد الأمامي خُمس عرض الشارع، وبحد أدنى 3 م؛ والارتداد 2 م على الأقل من الشوارع الجانبية والخلفية و1.5 م من الجيران. وعلى الشوارع التي يبلغ عرضها 30 م فأكثر يكون الارتداد الأمامي 6 م على الأقل. موقف سيارة واحد حتى 400 م²، وموقفان لما يزيد على ذلك.
- يتطلب تقسيم أدوار الفيلا إلى مساكن مستقلة واجهة لا تقل عن 12 م للفيلا المنفصلة، و10 م للفيلا المتصلة.
- نظام الأدوار في المدينة المنورة كما وصفه مقال صحفي عام 2015 قد لا يكون محدثا: أربعة أدوار وملحق بنسبة 50% بين الدائري الأول والثاني شمال طريق الهجرة، وثمانية أدوار على القطع الكبيرة المطلة على شوارع عريضة فقط.
- تمر الرخص عبر منصة بلدي، ويتقدم بطلبها مكتب هندسي مرخص: الصك الإلكتروني، والقرار المساحي، وتقرير التربة، ومراجعة الالتزام بكود البناء السعودي.
- في البيانات: وسيط مساحة القطعة 600 م²، ووسيط عرض الشارع 20 م؛ و27% من الإعلانات قطع على زاوية أو تطل على شارعين أو أكثر.
القرار (PDF) · صحيفة المدينة 2015 · المستكشف الجغرافي لأمانة منطقة المدينة المنورة
الطلب والعرض والمشاريع الكبرى.
ما يقف وراء خريطة الأسعار: حركة الصفقات المسجلة، والمؤشر الرسمي، والزوار وسوق الفنادق، والمشاريع التي تعيد تشكيل المدينة.
حرارة السوق
- وزارة العدل، مدينة المدينة المنورة: 10 133 صفقة بقيمة 10.66 مليار ريال من أكتوبر 2025 حتى 24 سبتمبر 2026، لجميع أنواع العقارات؛ 950 صفقة شهريا بين يونيو وأغسطس مقابل 825 في الأشهر الثمانية السابقة.
- الرقم القياسي لأسعار العقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء، منطقة المدينة المنورة، لجميع أنواع العقارات: −4.5% على أساس سنوي و−2.1% على أساس ربعي في الربع الثاني من 2026، والرقم القياسي 91.68 (2023 = 100). وارتفع الرقم القياسي للمملكة 1.3%؛ وارتفعت أسعار الأراضي السكنية على المستوى الوطني 6.3%.
- الفنادق: نسبة الإشغال 75.1% والإيراد لكل غرفة متاحة −2.4% في السنة المنتهية في يونيو 2026 (JLL)؛ وبلغت نسبة إشغال مرافق الإيواء السياحي في المدينة المنورة 82% في الربع الأول من 2026، وهي الأعلى في المملكة.
- الزوار: 6.45 مليون زيارة إلى المدينة المنورة في الربع الأول من 2025؛ و18.03 مليون معتمر من الخارج في 2025. عدد سكان المدينة 1 411 599 نسمة في تعداد 2022.
الهيئة العامة للإحصاء · JLL / TTN · واس · الهيئة العامة للإحصاء · GDN
رؤى المدينة
مشروع لصندوق الاستثمارات العامة على مساحة 1.5 كم²: 47 000 غرفة فندقية مخطط لها بحلول 2030، والمرحلة الأولى مقررة في 2026 — نقلة كبيرة في المعروض الفندقي حول الحرم.
مدينة المعرفة الاقتصادية
6.8 مليون م² تستهدف 42 000 غرفة فندقية و45 000 وحدة سكنية في خمسة أحياء؛ وافتُتحت المرحلة الأولى من بوابة المدينة بجوار محطة القطار السريع.
المرحلة الثانية من المطار والحافلات سريعة التردد
يستهدف المطار 17 مليون مسافر بنهاية 2027 (1.2 مليار ريال)؛ وتخطط شبكة الحافلات سريعة التردد لما يصل إلى 500 محطة تغطي معظم المدينة بحلول 2030.
ممشى قباء وسيد الشهداء
يربط الآن مسار للمشاة بطول 3 كم بين المسجد النبوي وقباء؛ وتُطرح ساحة سيد الشهداء قرب جبل أحد، بمساحة 188 871 م²، فرصةً استثمارية لمدة 50 عاما.
الشركة الوطنية للإسكان
«شمس» في الغرب على الطريق الدائري الثالث، وتضم أكثر من 1 500 وحدة سكنية؛ و«المكيمن» داخل حد الحرم، على مساحة 3.5 مليون م² وتضم 6 000 وحدة سكنية. ويتنافس المشروعان مع الأراضي الخاصة في الشريحة نفسها.
عشرة نطاقات للتملك
الغرة، ومنطقتا المدينة المنورة 1 و2، والمهوى، ودار الهجرة، وداون تاون المدينة، وديار المقر، ورؤى المدينة، ومدينة المعرفة الاقتصادية، ومشراف — للأفراد المسلمين والشركات السعودية ذات المساهمين الأجانب.
من أين تأتي الأرقام.
الإعلانات
كل إعلانات بيع الأراضي في المدينة المنورة على الصفحات العامة لموقع aqar.fm، وعددها 1 609 إعلانات في 24 سبتمبر 2026. حُوّل 84 سعرا أُدخلت للمتر المربع إلى أسعار إجمالية؛ وصُحّحت 9 مساحات وسعران من نص الإعلان؛ وحُذف 178 إعلانا مكررا و14 إدخالا غير صالح و54 إعلانا خارج المدينة و51 سعرا بعيدا جدا عن المعتاد، فبقي 1 312 إعلانا. ولم يُحتفظ بأي بيانات شخصية للبائعين.
الموقع والمناطق
وُضع كل إعلان بحسب إحداثياته في أحد مضلعات الأحياء الرسمية في العنوان الوطني، وعددها 118. والطرق الدائرية مأخوذة من OpenStreetMap: طريق الملك فيصل وطريق الملك عبدالله وطريق الملك خالد؛ والثالث مرسوم حيث بُني فقط. وقُسمت الأراضي الواقعة خارج الدائري الثالث عند 25 كم. والاتجاه هو السمت من المسجد النبوي.
الصفقات
من لوحة المؤشرات العامة للبورصة العقارية التابعة لوزارة العدل: أعداد الصفقات الشهرية وقيمها ومساحاتها لاثني عشر شهرا، للمدينة ولكل حي، لجميع أنواع العقارات. متوسط السعر للمتر المربع مرجّح بالقيمة؛ وتُستبعد الأشهر التي يزيد فيها متوسط مساحة الصفقة على 3 000 م². وصفقات الأراضي هي الصفقات المصنفة «قطعة أرض» من بين آخر خمس صفقات تعرضها البورصة العقارية لكل حي. وبيانات سبتمبر 2026 حتى يوم 24 منه.
النموذج ومؤشر القيمة
انحدار هيدوني على 1 226 إعلانا ضمن 25 كم: لوغاريتم السعر للمتر المربع مقابل المسافة ومربعها، ومساحة القطعة، وفئات عرض الشارع، والاستخدام، والموقع على زاوية، والاتجاه، والاتجاه × المسافة. ومؤشر القيمة هو وسيط الفارق بين إعلانات الحي والنموذج، مع احتساب الإعلانات المتكررة للبائع الواحد مرة واحدة، وتقليص قيم العينات الصغيرة نحو الصفر. والنطاقات مأخوذة من إعادة المعاينة على مستوى أحياء كاملة.
حدود الدراسة
الأسعار المطلوبة هي توقعات البائعين، وعادة ما تُبرم الصفقات بأقل منها. بعض الوسطاء يثبتون موقع الإعلان في وسط الحي. أرقام الأحياء التي تقل إعلاناتها عن ثمانية استرشادية؛ ولا تشمل الدراسة عوائد الإيجار. للاطلاع فقط؛ وليست نصيحة استثمارية أو قانونية.
التحديث
جمع البيانات والحسابات موثقان خطوة بخطوة، لذا يمكن إعادة إجراء الدراسة على بيانات جديدة — مثلا كل ربع سنة، عندما تنشر الهيئة العامة للإحصاء مؤشرها.
المصادر
- aqar.fm — أراضي للبيع، المدينة المنورة
- وزارة العدل — البورصة العقارية
- الهيئة العامة للإحصاء — الرقم القياسي لأسعار العقارات، الربع الثاني 2026
- الهيئة العامة للعقار — المؤشرات العقارية
- الهيئة العامة للعقار — النطاقات المتاحة لتملك غير السعوديين
- أرقام — الهيئة العامة للعقار عن النطاقات المتاحة لتملك غير السعوديين
- Greenberg Traurig — اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار
- عاجل — قرار مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026
- عاجل — لوحات «حد الحرم» على الطرق، 3 مايو 2021
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك — ضريبة التصرفات العقارية
- وزارة البلديات والإسكان — اشتراطات إنشاء المباني السكنية (PDF)
- صحيفة المدينة — نظام الأدوار في المدينة المنورة، 10 نوفمبر 2015
- واس — المستكشف الجغرافي لأمانة منطقة المدينة المنورة
- مناطق المملكة العربية السعودية ومدنها وأحياؤها (حدود العنوان الوطني)
- OpenStreetMap
- TTN — سوق الفنادق السعودية وفق JLL، الربع الثاني 2026
- واس — المدينة المنورة الأعلى في إشغال الفنادق، الربع الأول 2026
- الهيئة العامة للإحصاء — زوار المدينة المنورة، الربع الأول 2025
- GDN — تقرير PEP السنوي 2025 (المعتمرون)
- AGBI — رؤى المدينة
- أرقام — المخطط العام لدار الهجرة، 2025
- الاقتصادية — دار الهجرة، 2014
- ECZA — مدينة المعرفة الاقتصادية
- TradeArabia — مدينة المعرفة الاقتصادية، سبتمبر 2026
- PEP — مطار المدينة المنورة، المرحلة الثانية
- Egis — الحافلات سريعة التردد في المدينة المنورة
- واس — مسار المشاة إلى قباء
- واس — فرصة سيد الشهداء الاستثمارية
- الشركة الوطنية للإسكان — شمس
- الشركة الوطنية للإسكان — المكيمن
- الألوكة — حد حرم المدينة المنورة
هذه مشاهدات، لا توقعات. كل سعر أعلاه إما سعر مطلوب مأخوذ من إعلان عام وإما سعر صفقة مسجلة لدى وزارة العدل؛ أما بقية الأرقام فمحسوبة من تلك الإعلانات أو منقولة عن الهيئة العامة للإحصاء والهيئة العامة للعقار، وبجانب كل منها العينة أو المصدر. لا يُستنتج من أي منها عائد، وليس فيها ما يُعد نصيحة استثمارية أو قانونية.